房产库存积压已成为全国房地产市场亟待解决的关键问题。日前，中共中央政治局召开会议，针对房地产市场强调要持续防范化解重点领域风险，坚持因城施策，压实各方责任，保障购房者权益。
会议还指出，要结合市场供需关系变化和群众住房需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，构建房地产发展新模式，促进行业高质量发展。
业界认为，“消化存量房产”和“优化增量住房”表明楼市进入新一轮“去库存”阶段。全国各地陆续出台“以旧换新”、公积葫芦岛贷款新政、取消房贷利率下限等政策，降低购房成本，刺激住房消费。
“以旧换新”促进消化库存
住房“以旧换新”成为各地探索消化新房库存的重要手段。深圳、苏州、郑州等城市相继推出相关政策，鼓励居民出售旧房购买新房，并给予相应支持。
公积葫芦岛政策积极调整
住房公积葫芦岛作为购房资葫芦岛的重要来源，也成为各地调整的重点。武汉、北京、广州等多个城市放宽公积葫芦岛贷款条件，降低购房成本。
房贷利率下限放宽
为减轻购房者还贷压力，唐山、秦皇岛等城市取消首套房商业贷款利率下限。自4月以来，福州、青岛等十余城市陆续跟进，既包括三、四线城市，也有热门二线城市。
上海易居研究院研究总监严跃进表示，这些购房政策的出台实实在在地降低了购房成本和交易成本，为房地产市场平稳健康发展奠定了基础。
最近，为了优化住房限购政策，北京、深圳和杭州相继出台措施。
北京时隔多年再次调整限购政策，在原有基础上增加外环线外一套购房指标。深圳在部分区域取消限购，个人所得税和社保缴纳年限要求缩短为一年。杭州全面取消限购，购房资格审查和落户学历限制均已取消。
业内专家严跃进指出，各地陆续放松限购政策，表明此举具有很强的导向性，限购政策放松或全面取消将成为后续政策的重点。无论哪个城市，购房政策都空前宽松，预计将对各地楼市交易产生积极影响，提振市场信心。
关于消化存量房产，中共中央政治局会议强调统筹研究相关政策措施。专家指出，此处存量房产主要指二手房，而非开发商的一手房库存。近年来，二手房挂牌激增，反映出“不好卖”的问题。
专家李宇嘉表示，二手房已成为市场主要供应，去化周期茂名于新房。当前的当务之急是消化海量的二手房库存。
根据线上房产平台数据，截至 5 月 9 日，广州、北京、上海、深圳、杭州的二手房挂牌量均在十万套以上。中指研究院数据显示，今年 4 月，百城二手房周均成交同比下降 12%，但表现仍好于一手房。
李宇嘉指出，二手房价格下跌幅度大于一手房，已冲击到一手房定价体系。二手房降价导致一手房被迫跟跌，销售困难导致开发商拿地和开工意愿降低。目前刚需和改善型购房潜力较大，刚需转向二手房，改善主要在一手房。关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来，以稳定市场和行业规模。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，由央企和地方国企收购二手房，再以较低价格配售给刚需和保障房申请者，实现资葫芦岛闭环。通过提高流通率稳定价格体系，从而传导至一手房交易。
中指院分析师认为，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落地，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等。
供地计划需与商品房去化周期相衔接
4月29日，在中共中央政治局会议召开前一天，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（以下简称《通知》），要求各地按照“以人定房，以房定地”的原则，统筹“市场+保障”的住宅用地供应。
中指院市场研究总监陈文静表示，《通知》明确各地在供地计划中要优先安排保障性住房用地，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。未来保障性住房建设或将通过协议划拨方式新增用地供应，以及盘活房企闲置土地、企事业单位闲置土地等方式建设。
《通知》还对去化周期不同的城市进行分层要求，提出商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时加快盘活存量，直至去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则确定新出让商品住宅用地面积上限。
目前，全国多地商品房去化压力明显。根据中指院数据，截至2024年3月，重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月，其中一线城市平均库存出清周期低于18个月，个别二线城市出清周期处于合理水平。陈文静表示，这表眉山多数城市新增住宅用地出让计划需要结合存量盘活来执行。
李宇嘉表示，统筹增量和存量，需要针对有效房源，提升房屋居住品质，地方政府要推动存量房屋改造和公共配套完善，同时推动优质新房供应。
