五一假期期间，楼市动向备受关注。假期的前一天，北京对实施 13 年的限购政策首次做出优化调整。新政规定，已有住房套数达到限购套数的居民家庭，可在五环外新购一套住房。此次限购政策调整恰逢五一假期，据多位市场人士反馈，五环外多个新房售楼处到访量明显增加。
与北京同日发布新政的还有天津、惠州等城市。业内人士认为，从政策优化节点来看，恰逢节日促销时期，政策的调整尤其是核心城市的政策调整能短期内刺激成交量达到一个小高峰，提振市场的信心。但随着市场需求逐渐回归常态，政策的带动效应值得持续关注。
新政后，五环外新房看房量增加。
根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，北京市允许相应的居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买 1 套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。
据介绍，在优化调整前，北京市户籍居民家庭最多可拥有两套住房，而现在已拥有两套住房的京籍家庭，可在五环外增购 1 套住房，成为“三房家庭”。
业内专家表示，新政将五环外新房成交套数占全市比例提升至八成左右，有望带动新房市场活跃度提升。
某一线经纪人表示，新政为工作地址变更至五环外、在五环内有房产的家庭，提供了再次购房的机会。新政也缓解了部分家庭为老人找养老房的需求。
据了解，五环外大户型改善型新房市场，受新政影响更为显著。龙湖建工·九里熙宸项目相关负责人表示，新政出台后，项目接到了超过 30 个买房咨询电话，五一假期期间每日到访接近百组。
香山樾项目五一假期销售 20 余套，销售葫芦岛额达到 5.28 亿元。建发·观堂府五一假期客流明显增加，有五六百组上千人看房，累计成交 38 套。
建发·观云项目五一假期到访三百多组六百多人，累计成交十余套。项目主打新中式改善产品，主力户型建筑面积约 130-210 平方米。
中指研究院分析师表示，市场反映出五环外新建住宅的售楼处访客人次明显增加，典型楼盘的整体访客人次增长约 20%。不同区域和项目之间的表现差异较大，拥有较强客户基础的顺义、昌平等区域市场活跃度更高，访客人次增长更加明显。
北京链家研究院院长高原认为，此次政策对有改善住房需求的人群提供了更多利好。近年来，居民改善居住条件的需求不断增长，但出于工作、生活实际以及情感因素，部分家庭希望保留原有住房。随着产业结构升级和空间布局调整，北京部分家庭出现了职业和居住地分离的情况，许多居民有在工作地附近购房以减少通勤压力的需求。
“目前，前述有改善住房需求的购房者已成为北京住宅市场的主要购房群体，这次政策调整对这类群体具有直接和显着的意义。”高原说。
项目推出“花式”优惠
在新政释放出较为强烈的市场放松信号后，部分房企把握政策优化的时机推出新项目，并加大促销力度，例如赠送物业费、特定房源折扣购买、到访有礼等优惠活动。
在市场产品力竞争激烈的背景下，多家房企在假期开放示范区、实景园林等，以增强项目的吸引力，邀请客户参观参与，促进房源去化。
北京龙湖表示，龙湖顺义·御湖境目前处于实景兑现阶段，在本次“五一”期间，龙湖结合实景园林、会所等所见即所得的生活场景，配合项目举办的游园、露营、休闲娱乐活动及限量房源优惠，实现了约 20% 的客户首次到访即成交的热销。
在限购政策放松和优惠刺激下，北京的购房需求逐步释放。中指研究院数据显示，2024 年 5 月 1 日至 5 日，北京新建商品住宅成交面积为 1.65 万平方米，日均成交面积为 0.33 万平方米，比去年“五一”假期（2023 年 4 月 29 日至 2023 年 5 月 3 日）增长 19%。
政策释放宽松信号，在“五一”期间，北京二手住宅市场的活跃度也有所提升。从北京链家三方协议成交情况来看，2024 年“五一”假期与 2023 年“五一”假期相比，成交增长近四成，带看数据也出现了相似的增长。
其中，通过北京链家成交的五环外二手住房占全市的 40.3%，与去年同期的 33.9%和今年四月的平均 35.8% 相比，五环外的成交比例显着提高。
与新建住宅类似，五环外二手房成交也呈现出改善性需求释放显著加快的趋势。“从‘五一’期间链家三方协议成交来看，144 平方米以上的住房销售增长 55.6%，高于同期 144 平方米以下住房 38.4% 的销售增幅，也表明在长期需求变化和政策利好的叠加背景下，改善性需求释放明显加快。”高原说。
此次限购政策优化后，有业界观点认为，这可能对二手房价格的稳定起到一定作用。“对于许多置换客户来说，出售二手房面临较大的压力，需要快速降价出售，新政后，对这部分群体来说，二手房出售的紧迫性可能会有所减弱。”一位房产经纪人分析道。
未来政策仍有优化空间
北京宣布新政的同日，天津和惠州也相继发布了楼市优化政策。天津降低京冀人群购房门槛，惠州取消住房限售、鼓励“以旧换新”、加大公积葫芦岛贷款优惠措施。
小长假第一天，南京、无锡、中山三个城市加入出台楼市新政的行列。其中，南京新政支持南京都市圈内九个城市公积葫芦岛互认互贷。
近期重点城市频频释放楼市宽松信号，政策“松绑”力度升级。
在政策刺激下，今年“五一”假期二手房市场交易量大幅增长。数据显示，2024年“五一”假期，重点50城二手房日均交易量较2023年同期增长29%。
受政策优化和项目促销影响，新房项目到访量也有所增加。统计数据显示，今年“五一”假期，22个代表城市新房日均销售面积恢复到2019年假期水平的七成左右。但与去年“五一”假期后三天相比，日均销售面积仍小幅下降6%。
业内人士认为，尽管近期多个城市优化楼市政策释放利好，但楼市调整压力依然存在，城市之间行情也将继续分化。“北京、成都等受政策刺激，来访和认购上升，市场热度或将持续，而多数城市行情仍相对低迷。”克而瑞集团董事长丁祖昱表示，尽管“五一”市场整体复苏稳步，但政策支持仍需进一步发力。
陈文静指出，北京当前限购政策仍较严格，从支持刚需和改善型住房角度以及城市发展空间格局考虑，未来北京针对不同人群、面积段和区域的限购政策存在优化预期。“北京房地产政策仍有优化空间，逐步优化或将成为主要方式。” 文/陈天奕
