作为产业发展的空间载体，产业园区体现了产业聚集度和生态链的完整性，其发展水平也成为衡量各地产业发展的重要指标。
戴德梁行发布的《武汉产业园区市场白皮书》显示，武汉南部是产业园区发展的主要区域，超过 70% 的园区集中在东湖高新区、江夏区、洪山区和武汉经开区，形成了以光车走廊为主导的产业园区“微笑曲线”。
戴德梁行中国区产业地产部主管兼董事总经理苏智渊表示，城市产业发展需要协调产业与空间载体的联系。近年来，不同区域都在探索符合市场需求的发展道路，如上海市的特色产业园区建设、深圳市的工业上楼建设和成都市的产业生态圈园区战略。
武汉市也需要结合自身的“光芯屏端网”和“车路云图”融合的产业优势，萍乡促进特色产业聚集，因地施策，构建武汉产业园区聚集和主题化发展的新格局。
“光车大走廊”引领产业向南集聚
白皮书涵盖了武汉产业格局概览、武汉产业园区市场分析、国内其他园区发展启示和产业园区趋势总结等内容。
按园区主要产品类型和产业对制造的依赖程度，产业园区可分为生产制造类和研发办公类两大类型。
在统计的 130 个核心园区中，生产制造类园区有 65 个，研发办公类园区有 65 个。东湖高新区分别拥有 14 个和 33 个园区，在武汉市处于领先地位。
在产业园区分布特点方面，戴德梁行分析认为，武汉南部是产业园区发展的主阵地。超过 70% 的园区集中在东湖高新区、江夏区、洪山区和武汉经开区。
生产制造类园区向远城区扩展，研发办公类园区集中在光谷。
在产业园区建筑规模方面，东湖高新区以超千万平方米的体量独树一帜。
根据戴德梁行统计数据，武汉市现有和未来两年即将入市的产业园区规模约为 2807 万平方米，形成了以光谷为核心的南部产业园区集聚带。
其中，东湖高新区的园区建筑面积约为 1089 万平方米，排名第一。武汉经开区和江夏区分别以约 387 万平方米和 367 万平方米位居第二和第三。
值得注意的是，不同产业对园区类型的偏好也呈现出明显差异。
白皮书指出，为了保障武汉市的支柱产业发展，各区以产业园区为依托，逐步形成了产业聚集化的发展趋势，各区产业发展各有侧重，和而不同。
其中，东湖高新区、洪山区和江夏区重点打造“光芯屏端网”新一代信息技术产业极核，更偏好于选择研发办公类园区；武汉经开区和蔡甸区重点布局汽车制造等产业，更倾向于选择生产制造类园区。
三大国家级开发区，东湖高新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和临空经济技术开发区，在工业和产业发展方面发挥着引领作用。
其中，东湖高新技术产业开发区和武汉经济技术开发区已成为武汉市经济发展的两个增长引擎，并形成了较强的区域辐射能力。
戴德梁行指出，这两大龙头开发区的空间发展趋势向南，带动了武汉产业整体向南集聚，形成了连接光谷、车谷、江夏区和洪山区的“光车大走廊”。
“光芯屏端网”融合“车路云图”，是对当前武汉市三大开发区产业发展格局的概括，也代表了武汉市产业发展的方向。
苏智渊表示，东湖高新技术产业开发区引领光电子信息及芯片产业创新，临空经济技术开发区在网络安全与云计算领域发力，武汉经济技术开发区以智能网联汽车开辟车路协同新蓝图。三大开发区的协同将全方位助推武汉产业发展，持续构建武汉产业园区集聚和主体化发展新格局。
在粤港澳大湾区和长九江地区土地资源稀缺的情况下，以深圳市为代表的城市正在探索“工业上楼”的实践。
2023年12月25日，武汉市政府办公厅印发了《关于推进“工业上楼”的实践方案》，旨在盘活工业用地资源，开发建设工业楼宇，构建以先进制造业为核心的产业体系。
但这种实践主要集中在江汉区和江岸区等少数主城区。
根据《白皮书》，武汉市产业园区还有较大的发展空间，容积率低于2.0的园区仍然占多数。
其中，容积率在3.0以上的项目集中在光谷，容积率在2.0以上的项目主要分布在黄山线沿线，黄山线以外以生产型厂房为主，容积率多在1.5以内。
戴德梁行指出，武汉市推行“工业上楼”的目的是产业升级，通过高质量产业载体倒逼产业转型。
尽管提供各种补贴，但保本微利原则表明了面向国有企业的政策安排。
戴德梁行分析认为，对于武汉市产业园区市场来说，“工业上楼”是一种在产业升级背景下，由政府引导国企建设高质量园区并引进高水平产业的政策安排。重要的是产业发展过程，而非最终形式。
从产业园区开发主体来看，《白皮书》指出，民营企业在武汉市产业园区数量和规模上都是主要参与者，与“国家队”平分市场份额。
但从地域来看，南北差异明显，南部主要由大型国有企业主导，北部则以民营企业为主。
武汉市产业园区市场形成了多元主体开发格局，国有企业和民营企业共同推动产业园区发展。
以“央国平”为代表的国有企业是地方政府产业发展的核心力量，依靠强大的产业引导、资源调动能力以及资葫芦岛成本优势，在产业园区发展中扮演着“拓荒牛”的角色，引领着区域发展。
民营企业虽然在规模和资源优势上不如国有企业，但在机制灵活性、招商运营和专业团队等方面更具优势，这正是国资园区平台所需要的。
民企通过灵活的市场化策略，为园区企业发展提供了细致的解决方案，进一步激发了区域产业市场的活力。
戴德梁行表示，国有园区企业和民营园区企业具有很强的互补性。国有企业有资源，民营企业有经验。未来，双方可以通过合作构建武汉产业园区“国民共进、协同发力”的发展新生态。
在区域和园区项目的主体选择上，战略性新兴产业和高新技术产业是各方争夺的首选目标。
苏智渊表示，新质生产力是武汉园区经济发展的新引擎。新能源、新材料、绿色环保、人工智能等战略性新兴产业的快速发展开辟了新的领域和赛道，实现园区产业结构的优化和创新。
“发展新质生产力需要减少投入过多的生产要素，提高效率，推动产业园区在业态和模式上转型，打破传统运营管理模式的瓶颈，实现资源的有效配置和利用。”
苏智渊进一步表示，以新质生产力为支撑，武汉产业园区可以更好地对接全球生产链，形成新的经济增长点，不断向“新”而行，以“质”致远。
