摘要：预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
今天（9月24日），在国新办新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜表示，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。
具体来看，一是引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右；二是将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
举个例子，若可以降低50个基点，那么对于100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少300元，累积30年月供可减少超10万元。
此前一段时间，上海购房利率政策已经经历过两次调整。
一次调整是在2023年9月，能够降低一部分的存量房贷利率。主要利好符合“认房不认贷”要求的“二套变首套”购房者。
相关政策有两个。一是2023年8月31日晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》），2023年9月25日起，各家银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。二是2023年9月2日，上海正式执行“认房不认贷”政策，购房者只要在当地名下无房，无论曾经是否有过房贷，都可以享受首套房贷款的首付比例和利率优惠。
《通知》规定，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时，所在城市首套房商业性个人住房贷款利率政策下限。
也就是说，如果在购房时已经被认定为“首套”，意味着已经享受了当期利率，2023年9月的这次调整就没啥影响。而对于那些在“认房不认贷”政策落地后，二套被重新归为首套的购房者，则可以享受当期的房贷利率，存量房贷利率就能够有所下调。
另一次调整是今年5月，新“沪九条”出台，对首套和二套的住房商业性个人住房贷款利率下限都进行了调整，不过，这次的调整主要针对潜在购房者，并未覆盖存量客户。
其实在今天之前，市场上关于存量房贷利率下调已经有很大呼声和期待。政策一经发布，不少存量客户直呼“终于等来了”！
来自上海的张先生是这两次存量房贷利率调整的直接受惠者。他在2022年买了一套住宅，当时因贷款原因被判定为二套房，利率为5.35%。通过2023年9月的“认房不认贷”政策后，张先生的这套房子被认定为首套房，在下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率后，利率为4.65%。从去年9月至今，随着LPR的下调，他的利率也降至4.3%。如果此次政策能够带来0.5个百分点的利率下降，他的住房贷款利率可以降到3.8%，相比于2022年能够降低155个基点。
也有一种声音认为，最终所有的存量房贷利率也有可能降到同一水平。“预计平均降幅大约在0.5个百分点左右”，意味着不同个体的降幅不同，可能是本身高的降得多、本身低的降得少，最终存量房贷利率也许接近同一水平，市场有声音认为会在3.5%左右。
看向市场，政策效果也值得期待。“此次政策统筹了存量房贷和增量房贷，覆盖面非常广。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用。
今年7月，中国人民银行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，报告指出，降低存量房贷利率政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。由于个人住房贷款合同期限较长，存量房贷利率调整将影响整个合同期限的利息支出，预计对消费的拉动效应将持续发挥，并逐渐惠及整个经济运行。
针对二套房首付比例的下调，严跃进表示，此次对于二套房或改善型住房落实了宽松的首付比例导向。过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。但此次下调为15%，有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。“简单测算，若是一个家庭认购一套200万元总价的二套房，过去首付款需要50万元，但现在降低为30万元，直接减少20万元，自然激活改善型或换房的需求。”
至于具体到银行何时会调整存量房贷利率，记者询问了多家银行，均表示已经关注到存量房贷利率调整政策，目前还未接到相关调整通知。
