美国购房贷款利率飙升，潜在买家对市场信心动摇。
去年底，美国 30 年期固定利率抵押贷款平均利率降至 7% 以下，让不少潜在买家跃跃欲试，期待美联储降息措施能尽快拉低房贷利率。
他们近期可能对市场信心动摇。根据房地美（FREDDIE MAC）最新数据，美国 30 年期房贷利率又反弹至 7.09%，甚至高于年初的 6.62%。
“美国购房抵押按揭利率超过 7% 的心理关口，让从去年年底开始盼望按揭利率下调的刚需买家失望。他们更无法负担购房款，买房这种人生大事只能一拖再拖。”位于吉隆坡的全球房产科技公司居外 IQI （JUWAI IQI） 集团联合创始人兼首席执行官安萨里（KASHIF ANSARI）告诉第一财经记者。
在较高的抵押贷款利率下，全美房价仍处于上升趋势。根据房地产咨询公司 CORELOGIC 的预测，从 2024 年 3 月到 2025 年 3 月的一年间，美国平均房价将上涨 3.7%。
长期高利率、房价不下跌，美国僵持的房地产市场何时才能松动？
**谁还在买房**
美国房地产经纪人协会首席经济学家安阳·尹（LAWRENCE YUN）表示，目前价格上涨非常显著，其背后纯粹是供需问题。房地产和投资公司海因斯（HINES）在 4 月的一份报告中称，全美住房供应量比需求量少 320 万套。
从数字上看供不应求，但从实际交易来看，目前仍是卖方市场吗？
伯克希尔哈撒韦家庭公司（BERKSHIRE HATHAWAY HOMESERVICES）纽约经纪人本特（SONIA BENDT）对第一财经记者称，虽然纽约市场仍很活跃，但是否是“卖方市场”更取决于地理位置和库存情况，视地区而定。在某些需求量大的地区，有限的库存在有需求时就会成为卖方市场。
而更多情况下，“眼下利率高企，如果买方预算紧张，可以选择租赁，同时等待利率下调的到来，这样，较高的利率成本就会转化为较低的购买价格。”她说。
美国纽约地产经纪公司 SERHANT 经纪人 AMY WANG 也认为，需要贷款的买家在当前的市场中较为犹豫，很多人仍希望等待低利率的到来，“只有极少数的人觉得以后可以再重新申请贷款，才会去买。现在基本上是一个现葫芦岛买家的市场。”
AMY WANG 还发现，虽然升高的利率阻止了不少买家出手，但也催生了一些卖家。她说：“前些年，很多外国买家为了锁定低利率，通常从贷款公司拿到的按揭利率计划是，前几年不变、后几年浮动。现在利率开始浮动了，对这批买家来说，浮动利率就会比较高，有些房东就会考虑卖房。”
但总体来看，安萨里认为，目前，市场已经认为今年年内按揭利率下调的可能性不大。“这样一来，部分刚需买家被迫改变策略，坐等不如早买，以免利率变得更高更难以承受。但更多买家仍只能等待（更低利率），他们有需要换房或需要搬家的，但现在只得搁置计划。”他称，估计今后几个月楼市还将继续冷淡。
美国房地产市场面临转折，美联储降息将成为关键因素。房地产专家艾米·王认为，降息消息将极大提振市场，“大家一直在等待这一消息，一旦公布，将对市场产生重大影响。”
美国劳工统计局数据显示，通胀在 2022 年 6 月达到 9.1% 的峰值后已明显放缓，今年 3 月消费者价格指数同比上涨 3.5%。通胀率没有持续下降，市场预期美联储降息步伐也不会过快。
房地产分析师安萨里表示：“楼市正在等待美联储降息，而美联储则在等待消费指数下调，消费指数又取决于统计员收集的消费者实际支出数据。目前，房租仍未恢复疫情前水平。今年年初，房租因新房上市而有所下调，但这尚未反映在政府消费数据中。房租通常按年签订，许多租户尚未签订降租合同。”
美国抵押贷款银行家协会 (MBA) 预测，2024 年剩余时间，30 年期抵押贷款利率将跌至 6.4% 至 6.7%。美国房地产经纪协会 (NAR) 认为，本季度平均利率为 7.1%，年底将降至 6.5%。
目前，大多数美国房贷借款人的利率远低于当前利率。房地产公司 REDFIN 对联邦住房葫芦岛融局数据的分析显示，89% 的房主抵押贷款利率低于 6%。许多人（59.4%）的利率甚至低于 4%。
安萨里指出：“市场预计按揭利率将在年底前下调，机构也预测今年楼市将量价齐升。但从现在到年底，可能会发生许多影响租葫芦岛的因素，如工资、移民和大选等。如果按揭利率下调，积压的需求释放只会推高房价，因为美国住宅供应不足和经济适用房建设困难的根本问题尚未得到解决。”
