今年上半年，一线城市的豪宅销售火爆异常，单盘销售额屡破百亿。而类似的情况，也开始出现在“县城”之中。
近期，浙江义乌开盘了一个套均总价超过 2200 万元的顶级豪宅楼盘，意向客户数量远超房源数，需要公证处现场摇号，中签率仅为 27%。当地另一豪宅楼盘宣称开盘后“18 秒劲销超 16 亿元”。
在人们印象中，价格上千万的豪宅只出现在北京、上海、广州、深圳等大城市，三四百万元的房子在多数县城已是豪宅之列。但县城购房者的购买力表明，经济富裕县城的豪宅市场不亚于一线城市。
今年 1-6 月，义乌出让土地 119 宗，出让金收入高达 63.5 亿元，位居浙江县域第一。这笔出让金收入接近一线城市深圳上半年的水平——根据 Wind 统计，深圳上半年所有用途土地出让金总收入为 65.6 亿元。
2000 万元豪宅 18 秒售罄
近日，浙江义乌一豪宅楼盘开盘，套均总价超过 2200 万元，购房者屏息凝神地等待义乌公证处的摇号结果。从楼盘的名称“凤起潮鸣”可见，这是上市房企绿城中国的高端改善产品系。
5 月 18 日，该项目首开，据义乌市公证处数据，开发商当天推出 88 套合院别墅参与摇号，意向购房人共计 325 组，每组购房人均冻结 200 万资金，但中签率仅为 27%。这 88 套合院别墅以 300 多平方米户型面积为主，单价 6 万元/平方米起步。
根据贝壳找房平台，义乌最新房价均价为 2.5 万元/平方米，但这个远超均价的项目最终只用了两小时就卖完了，首次开盘销售额达到 20 亿元。
6 月 28 日，该项目大平层开盘，当日去化九成；次日，合院部分二度开盘，再次售罄；两天内，该项目销售额又超过 15 亿元。
一个半月内，义乌“凤起潮鸣”单盘业绩达到 35 亿元。该项目所属的绿城浙南公司今年上半年销售额共计 60 多亿元，义乌这一项目贡献了近六成销售额。
这样的销售成绩在义乌楼市中并非个案。6 月 24 日，义乌当地小型开发商八都房地产开发有限公司打造的楼盘“万境观云”开盘，也是一个豪宅项目，价格达到 65000 元/平方米，联排别墅总价区间在 1000 多万元至 3000 多万元。
当天，“万境观云”推出 78 套联排别墅，根据八都房地产公司官方微信视频，开盘时这些房源只用了 18 秒售罄，销售额达到 16 亿元。
富裕县市住房改善需求突出
义乌豪宅市场的火爆是县域楼市中的特殊案例。调查发现，高端改善型需求已逐渐成为经济富裕县市新房市场的普遍现象。
浙江省台州市相关部门发布的 2024 年 5 月住宅销售排行榜显示，排名靠前的楼盘主要是县级市的高端改善型楼盘。例如，在县级市温岭，当地新房均价约为 15000 元/平方米，均价超过 23000 元/平方米的迎晖里，以及均价超过 27000 元/平方米的天和一品苑，月销量分别达到 327 套和 64 套，分列台州市楼盘销量榜单的第 1 位和第 4 位。
浙江省台州市天台县的天境云庐项目，主打大平层公寓和建筑面积约 239 平米至 268 平米的联排别墅，开盘即热销，月均成交 26 套，位居全台州第七。
在江苏省苏州市下辖的昆山市，高端改善型楼盘成为楼市主力。去年，昆山商品房销售排行榜前三名项目，均推出建筑面积 200 平米以上的大平层产品。今年，排名靠前的熙悦雅园、华琚雅苑、尚云赋等项目，也以低密、大平层为主要卖点，大户型成为昆山楼市的主角。
金华市永康市今年 5 月出台购房补贴政策后，6 月新建商品房成交量激增。其中，滨江集团打造的都市外滩（三期）、万家星悦等项目成交火爆，当地房企步阳集团开发的江滨花园项目成交 45 套，已售出 80% 以上。
市场热度带动下，浙江省县域土地市场也表现不俗。根据“好地网”统计，今年上半年，义乌市出让土地宗数 119 宗，出让金收入 63.5 亿元，位居全省县域第一。这一数据接近一线城市深圳上半年水平——深圳上半年所有土地出让金总收入为 65.6 亿元。义乌市的出让金收入也超过了经济强市常州（52.2 亿元），而义乌的人口仅为常州的三分之一。
位居浙江省县域土地出让金第二位的金华市永康市，上半年卖地收入达到 22.9 亿元，与西部省会城市昆明（23.7 亿）和南宁（21.2 亿）相当。
受产业基础支撑，县域楼市表现分化。截至 2021 年底，中国有 1472 个县城、394 个县级市，常住人口共 2.5 亿。县域楼市是一个广阔而分化的市场，其发展与经济水平、产业基础、人口流动密切相关。
以义乌市为例，这座城市的空气中弥漫着商机。截至 2023 年末，义乌市常住人口为 190.3 万人。截至今年 5 月底，在册市场经营主体总量达 110.36 万户，其中三产占比高达 98.7 万户，位列浙江省县域第一。按简单数量对比，义乌每两人中就有一个是“老板”。
2023 年，义乌市实现地区生产总值 2056 亿元，经济总量进入浙江省前十。易居研究院研究总监严跃进表示，尽管外贸环境对义乌经济造成一定影响，但经商人群的房产购买力依然强劲，豪宅市场相对稳健。这说明，经济强县的产业基础对房地产市场具有积极的支撑作用。
台州市下辖的天台县虽户籍人口仅60万，常住人口不足47万，却孕育了10家上市公司，如银轮股份、天铁实业、天成自控等。
江苏昆山作为全国县域标杆，2023年GDP突破5000亿，成为唯一突破5000亿的县城。
2022年，《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》强调将县域作为城镇化后期的核心。至2025年，县城短板将得到弥补，具有优势区位和产业基础的县城建设将取得显著成效，公共资源与常住人口匹配度提高，特色产业壮大，基础设施完善，公共服务提升，人居环境改善，承载能力增强，农民进城就业安家的规模扩大，县城居民生活品质显著提升。
作为共同富裕示范区的浙江省，在城乡收入水平上全国领先，也带动了部分县市房地产的发展。浙江市辖区平均城镇化率高达77%，县市平均城镇化率约为65%，仍有较大提升空间。
但浙江省县域发展不均衡，人口外流现象普遍存在，年住宅成交规模较小。即便经济较好的百强县房地产发展领先，其他县域仍需跟进。总体而言，中国县域楼市压力大，层次相对较低，优质产品稀缺，需要进一步完善。
