时隔十年，楼市“去库存”行动再度重启。4 月 30 日，中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
同日，自然资源部印发《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，要求做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接，合理控制新增商品住宅用地供应。
至此，楼市去库存有了明确的政策导向。地产专家赵卓文表示，“这将是全国性的、系统的、有组织的去库存行动。”北京、上海等一线城市楼市政策局部优化，杭州、西安等热点城市全面取消限购，都印证了下一阶段的政策主基调将是“去库存”。
作为率先放松限购的一线城市，广州已开启实质性去库存。目前广州的住宅库存量和去化周期是否在安全线内？是否会全面松限？
现象：52 个城市住宅去化周期超 3 年
整体来看，房地产市场仍处于调整期，各地新房和二手房都面临库存去化压力。国家统计局数据显示，截至 3 月末，全国商品房库存达到 74833 万平方米，超过 2015 年 71853 万平方米的“历史高位”。
克而瑞最新统计数据显示，截至 2024 年 4 月末，按照城市商品住宅前 12 个月月均成交量测算，全国 128 个城市商品住宅狭义库存去化周期超过 36 个月的城市有 52 个，占比四成，多为三、四线城市。
按照自然资源部的最新要求，这些城市或需暂停新建商品住宅用地的供应，直至商品住宅去化周期降至 36 个月以下。
政策：热点城市楼市政策密集松绑
政治局会议后，热点城市楼市政策密集松绑。5 月 9 日，杭州全面取消住房限购引发市场高度关注。同日，西安也跟进全面取消限购政策。至此，全国重点城市中，仅北京、上海、广州、深圳、三亚、海口等地仍未全面取消限购。
除取消限购外，以旧换新、深化房地联动机制、加强住房信贷支持等措施将助力房地产市场加快去库存步伐。
易居研究院研究总监严跃进分析认为，“各类政策持续优化，政策面更为宽松正逐渐形成”。“5 月份是全面全力全方位去库存的关键月”。
关注：北上广深库存压力显著增大
横向对比一线城市，今年一手住宅库存量急剧攀升的城市当属上海。
中指院统计数据显示，截至今年 4 月底，上海一手住宅可售套数 68860 套，可售面积 827.5 万平方米，去化周期 15 个月；而去年同期，全市可售套数 47990 套，可售面积 585 万平方米，去化周期仅需 6 个月。
北京方面，截至今年 4 月底，全市一手住宅可售套数 75615 套，可售面积 984.5 万平方米，去化周期 26 个月；而去年同期，可售套数 85106 套，可售面积 1117.6 万平方米，去化周期 21 个月。
深圳方面，截至今年 4 月底，全市一手住宅可售套数 73169 套，可售面积 736 万平方米，去化周期 27 个月；对比去年同期，可售套数 63271 套，可售面积 635 万平方米，去化周期 21 个月。
截至今年4月底，广州一手住宅库存量为117643套，面积达1304.8万平方米，去化周期为26个月。去年同期，库存量为109639套，面积为1221.9万平方米，去化周期仅为17个月。
与去年同期相比，一线城市库存压力均有明显增加。为了化解库存，北京、上海、广州、深圳等地纷纷出台松绑限购措施，但主要针对郊区地区。
北京：已拥有住房限购套数的居民家庭或成年单身人士可在五环外新购一套住房。目前，北京约80%的新建商品房成交集中在五环外，新房供应和可售库存占比也达到80%左右，因此该政策将利好新建商品房销售。
深圳：非深圳本市户籍购房者在特定区域购买住房，个人所得税、社会保险缴纳年限要求从3年降至1年。本地户籍有两个及以上未成年子女的家庭可在上述区域加购一套住房。
广州：去年率先放宽黄埔、番禺等区域限购，今年再次加码，放开120平方米以上住房限购。
上海放松限购呼声较高，但尚未出台相关政策。市场预测，上海可能在青浦、奉贤、南汇、嘉定、松江等五个新城试点放松限购。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前房地产市场发生趋势性变化，过去以抑制需求为特征的调控政策不再适用。
三年前，广州一手住宅去化周期仅需6.6个月，供不应求。最长的白云区去化周期也只有11.9个月。但随着调控政策出台以及经济下行，一手住宅去化速度放缓，库存量不断攀升。
截至2024年4月，广州可售房源套数和面积最多的区域依次为增城、番禺、延安。南沙、白云、荔湾的可售套数均超过1万套，可售面积均超100万平方米。
根据去化周期来看，去化周期最长的是越秀区，虽然可售套数仅超800套，但去化周期预计63个月。天河、增城、从化三区的去化周期超过30个月；荔湾、白云、延安、南沙的去化周期超过25个月。全市去化周期较短的为海珠、黄埔、番禺。
与去年同期相比，广州11个区的去化周期均明显延长。例如，今年热销的天河区，去化周期从去年的25个月上升至34个月；海珠区从11个月上升至19个月；番禺区从22个月上升至24个月。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，从库存总量来看，广州目前的库存量不算太大，但由于商品房去化速度较慢，导致去化周期处于历史较高水平。（数据来源：中指院）
市场方面，“五一”期间楼市不再是“威海周”，广州加速去库存的另一个迹象是一手住宅供应量的缩减。据中指院统计，今年1-4月全市新增供应降至13582套，供应面积降至157万平方米；而去年同期，全年新增供应高达28728套，供应面积高达315万平方米，近两年的供应规模不可同日而语。
刚刚过去的“五一”，各大房企普遍感叹“五一”不再是房地产的威海周。与往年相比，今年广州最大的特点就是：通过降价换取销量，加速去库存。
据合富株洲、广州中原研究发展部等机构数据统计，今年五一开盘/加推项目数量减少至22个，同比下降12%，新开盘项目仅有3个，总计一手住宅实际开盘/加推约2106套，较去年同期下降13%。
一手住宅加推量下降的原因有二：一是除了五一提前开跑的海珠保利燕语堂悦、番禺保利滨江和著、海珠的珠江·葫芦岛瑶台五一开盘，其他全新盘“抢跑”或“延后”。二是2022年、2023年商住地整体供应面积不断压缩，导致广州新房供应体量明显下滑，全新盘入市体量也随之减少。
总体来看，今年五一假期广州58%的推货量集中在中心五区，近郊和远郊项目加推较少。例如，增城过去是五一假期的推货主力军，2021年推货1658套，今年仅320多套。主要原因是增城近两年来新增供地少，新上市项目少，增城优质房源买少见少。
在以价换量的基调下，五一期间广州楼市成交亮点主要集中在三类项目：一是总价400万-800万元的优质刚改型项目，如保利燕语堂悦、珠江葫芦岛瑶台、珠江花城、万汇天地朗庭等；二是总价千万元以上的优质资源型项目，如中海大境、越秀·观樾、越秀天河和樾府等；三是折扣很到位的郊区项目，如保利水木芳华、越秀星寰、汕尾天韵等。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也表示，“根据克而瑞对全市60个主要热点项目的监测，五一当周的访客量有9000余组，比3月、4月的周均五六千组高很多，说明广州之前出台的利好政策还是有效果的。”
当前楼市遇冷，市场亟需刺激需求。
天河区
在售楼盘超过 20 个，库存竞争激烈。截至今年 4 月，可售房源超 8000 套，以高端改善产品为主。五一期间成交量集中在 10-20 套，较 4 月有所提升。
值得注意的是，近期天河区有 3 宗宅地出让终止，反映出市场谨慎。
荔湾区
在售楼盘超 30 个，选择多样。截至今年 4 月，可售房源超 12000 套。五一期间以平稳销售为主，房企延续促销措施。
黄埔区
2024 年停止宅地供应，新房市场进入存量竞争阶段。截至今年 4 月，可售房源超 8000 套。五一期间仅有 1 盘小量推新。部分低总价、有教育优势的楼盘关注度较高。
值得注意的是，今年五一是黄埔区近年来供应最少的一次，但随着城中村改造项目的推进，未来供应仍有预期。
海珠区
一手住宅成交均价最高，豪宅市场活跃。截至今年 4 月，可售房源超 7000 套，五一期间成交稳健。
根据中原地产数据，2023年广州共成交4675套总价千万元的豪宅（含住宅），其中海珠区以1497套的成交量本溪天河区。
统计显示，作为广州中心城区目前一手住宅成交均价最高的地区，海珠区今年前4个月成交的670多套房源，平均房价达到91136元/平方米，而天河区、越秀区的均价分别为81392元/平方米、80267元/平方米，比海珠区低1万元/平方米。
目前，海珠区的豪宅项目主要集中在东部，如琶洲南TOD、琶洲樾、广州地铁·珑璟台、中海大境，西部则以江湾和樾、天悦江湾、映澜台为代表。
3月份，海珠新盘中海大境热销，4月份监测录得77宗网签，主要客户来自中大、鹭江、赤岗一带的置换客户。保利燕语堂悦五一开盘，价格为每平方米5.5万元起，比预估价低3000元/平方米。
番禺区
自去年放开限购后，番禺楼市热度持续攀升，番禺长隆万博、广州南站、大学城等板块凭借便捷的通勤、成熟的配套和适中的房价，成为刚需和刚改人群的热门选择。
截至今年4月，番禺区一手住宅库存面积为195万平方米，仅次于增城区（237万平方米）。自去年放开限购以来，番禺楼市成交一直保持稳定，去化周期约为24个月。
4月份，广州热销TOP10楼盘中，番禺区的广州亚运城、越秀大学星汇锦城、廊坊长隆悦府入榜。值得关注的是，番禺里仁洞旧改项目“越秀·万博城”在五一前亮相，该项目总建筑面积接近400万平方米，相当于5个猎德村，预计将对番禺楼市供应产生重大影响。
专家建议
广东省房地产行业协会会长王韶认为，国内房地产市场自2021年下半年以来供需双弱，与香港相似。目前，激发香港房产交易的措施是全面“撤辣”。为去库存，房地产市场需要更多有效的措施改变市场预期。
王韶提出了两点建议：一是购房退税，刺激改善需求入市。二是鼓励以旧换新及政府回购，完善住房供应体系。
三是稳固市场主体，明晰责任边界，“白名单”应尽快放开；四是全面统筹开发用地供应，防止库存矛盾加剧。
王韶提议，房地产去库存需要一揽子政策形成“组合拳”，从供需两方面发力，“快狠准尽”，而非“挤牙膏”，政策底筑牢之日就是市场回暖之时。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，去库存当前急需做好三件事。
一是减少土地供应，平衡市场供需。尽管目前超 36 个月商品住宅去化周期的城市不多，但未达标的城市也应主动降低土地供应规模。土地供应减少，会改变房地产市场的预期。
二是推进“以旧换新”，促进一、二手房市场联动。从 2024 年开始，未来几年的房地产市场主要动力将来自改善型需求。政府可在政策上鼓励居民“以旧换新”，降低二手房交易税费会非常有效。中心城市全面放开限售等措施也很必要。
三是提升居民收入，切实减轻购房负担。收入预期增长是一项系统工程，短期政策刺激无法实现。2024 年现实的做法是千方百计减轻购房者负担，从房贷利率、首付比例到购房抵扣个人所得税等方面优化政策。
广东省政协常委、广州新城市投资控股集团联合创始人曹志伟提出，全面放开住房限购限价，“建议广东省内各市适时取消限购限价政策，尤其是一线城市，全面放开房地产市场自由交易，让商品房回归市场自我调节，促进市场交易流动”。
采写：南都·湾财社记者王艳玲、邱永芬
