“39万？现在29万也能买到。”近期，网上流传天津武清区某楼盘从巅峰时期的总价超160万跌至39万的消息引发热议。7月13日，《华夏时报》记者走访武清获悉，39万的价格在武清区并不算最低，不少二手房已跌至40万左右，但靠近高铁站位置优越的优质二手房跌幅相对较小。
武清区地处天津西北部，毗邻北京通州区和河北廊坊市，是天津距京最近的区域之一。自2008年京津城际铁路开通后，武清高铁站凭借24分钟抵达北京南站、15分钟到达天津站的优势，成为京津冀协同发展交通一体化的重要节点。这也是武清楼市长期以来在天津楼市中相对独立、作为环京市场主要组成部分的原因。
合硕机构首席分析师郭毅指出，环京地区供应量较大，过去依靠北京投资需求的外溢和刚需自住需求自成体系。近年来，随着北京和环京地区轨道交通陆续建成，环京地区的居住品质和新增需求并未得到改善，在整体房地产市场低迷的情况下，环京市场出现了较大跌幅，进一步打击了购房者的信心，形成负向循环。
网传总价跌超120万、跌幅约75%的二手房位于首创新北京半岛，面积约80平方米的两居室。该楼盘位于京津交界处，距离京津高速永乐站收费口约300米，对于自驾通勤的“北漂”而言，既可享有较近的通勤距离，又可获得天津户口。贝壳找房信息显示，这套总价39万的房屋挂牌已三年，满五年唯一，但有抵押贷款未付清。
记者发现，除该套房屋外，该楼盘还有两套面积相近、总价同为40万的二手房在售，且这两套房屋无未结尾款。该楼盘共有110套两室二手房在售，价格从39万至126万不等，但多数集中在50万至60万元区间，比高峰期下跌约百万。贝壳找房截图显示，类似价格在武清区并非最低。截至发稿，记者在贝壳平台上搜索到，武清区总价低于40万的商品住宅超200套，其中不乏单价三四千元的房源，这意味着40万甚至可以买到一套不到100平方米的三室或两室两厅的房屋。
另一位德佑门店的中介告诉《华夏时报》记者，武清高铁站是“北漂”购房者的主要选择地，商业配套、教育、生活配套都很成熟，周边房价跌幅相对较小。例如，某品质小区的两室两厅房屋挂牌总价最低仍超100万，单价超过1万元/平方米，虽然和前几年相比有所下降，但总体仍算稳定。记者实地走访看到，佛罗伦萨小镇与武清高铁站仅隔一条马路，其所在的商圈和万达广场所在的万达商圈并列为区内两大商业能级最高的商圈，前来购物的顾客中不乏京牌和冀牌车辆。
根据《关于印发武清新商圈发展规划（2023-2030年）的通知》，武清新商圈的发展重点是京津冀时尚群体，年龄在26-45岁之间。这一群体的人口密度为全市的两倍，消费能力远超本地居民和产业人群。
近年来，随着房地产市场的下行，包括武清在内的环京板块楼市都经历了大幅回调。安居客数据显示，过去三年，武清二手房挂牌价从1.38万元/平方米降至1.21万元/平方米，降幅为12.3%。
相比之下，武清的房价降幅在环京板块中相对较小。燕郊二手房挂牌价从1.86万元/平方米降至1.41万元/平方米，大厂二手房挂牌价从1.43万元/平方米降至1.03万元/平方米，香河二手房挂牌价从1万元/平方米降至7728元/平方米，固安二手房挂牌价从1.22万元/平方米降至9225元/平方米，其中大厂降幅最大，约为28%。
在上述地区，总价低于40万元的房产也不少见。例如，燕郊某标志性项目40平米左右的平层户型，开盘单价约1.8万元/平方米，目前二手房挂牌价较低，单价仅为8000元/平方米左右。
专家指出，近年来环京地区的经济发展过度依赖房地产行业，存在产业不足和生活配套欠缺的问题。尽管已有部分改善，但房地产市场供应规模过大，整体仍处于供过于求状态。在这种情况下，新房市场没有得到妥善规划，压低了二手房市场价值，短期内楼市走势难以扭转。
但与此在北京周边一些产业、教育、交通配套较好的地区，房价也有可能逆势上涨。一个典型的例子是天津滨海新区。安居客数据显示，过去三年，该区二手房价从2021年8月的1.44万元/平方米涨至2024年5月的1.62万元/平方米。房天下数据显示，最近两个月滨海新区房价虽然环比微降，但整体仍保持平稳。
天津滨海新区位于天津东南部，东临渤海湾。近年来，天津大力打造“津城”和“滨城”双城发展模式，在滨海新区集中布局高端装备制造、生物医药、新能源等高端产业集群，并增加优质教育、医疗、文化等公共服务供给，促进职住平衡。一位当地居民表示，“很明显能感觉到人多了，现在从滨海新区来北京的火车票都比以前难抢了。”
