近年来，产业园市场经历了过山车般的起伏。
它从一个冷门领域迅速崛起为热门赛道，随着竞争日益激烈，市场也从蓝海变成了红海，直至今日趋于饱和，各方都陷入迷茫。公开数据显示，自2023年起，我国产业园区面积以每年1.4亿平方米的速度增长，预计到2025年总供应量将超过62亿平方米。
载体供应的快速增长并没有带来产品形态和运营模式的多样化发展，园区同质化竞争问题反而日益严重。
为什么各地产业园区容易陷入同质化的陷阱？在供应过剩的背景下，园区如何才能突破困境？
在近两年的园区考察中，我有一个强烈的感受：尽管不同地区的园区地理位置相距甚远，但产品形态却大同小异，运营模式和招商定位也缺乏差异。带回来的园区宣传册，过段时间再看就难以分辨。
产业园区同质化问题主要体现在以下几个方面，如果不加以重视并寻求解决方案，园区将在竞争中陷入被动。
**一、产业定位同质化、空心化，与市场脱节**
产业定位是引领园区发展的关键，也是每个开发商都必须面对的重大决策。正是在这个关键问题上，最容易出现偏差，导致园区的招商运营之路越走越艰难。
产业园区的定位工作需要精细化运作，必须具备市场匹配性、政策匹配性、可落地性和可持续性等要素。但许多企业仍在用传统的房地产营销思维进行定位，重概念、轻调研，重噱头、轻实际，这是非常危险的。
一方面，这会导致定位同质化。同样是从传统开发领域转型而来的房企，早年喜欢将园区定位为金融街、电子制造园，现在又扎堆搞生物医药园、人工智能园，结果就是定位雷同，缺乏竞争优势。
这还会导致定位空心化。一些产业园执着于打造大而全的定位，担心定位细分会导致目标客群狭窄。各地都出现过许多意义不明的总部基地、新兴产业基地，这些项目从宣传阶段就已陷入同质化陷阱，与定位相似的竞品正面交锋，尤其是在面对大体量的政府园区时毫无竞争优势。
**二、产品同质化，只考虑货值不考虑市场**
从传统开发领域转型而来的房企，大多带着商品房销售的逻辑，难以舍弃销售回现、滚动开发的惯性模式。这种思维惯性一旦体现在产品上，就会出现想当然的情况。
例如，部分企业的惯性做法是先提出一个高大上的定位，然后将研发用房、厂房全部建成玻璃幕墙写字楼，以为这样可以提高销售溢价。但事实上，这种做法是一条危险的不归路。
通过产品形态来抬高溢价的方式，大家都能想到。只要一个城市中有一批园区都这样做，必然会引发同质化竞争，最终不得不打价格战。
从当前商办市场的严峻空置形势来看，想要依靠所谓的高端形态来抬高租金和售价，恐怕只是不切实际的幻想。开发商在建造上投入巨资，却需要用更长的时间来退出，甚至可能被套牢多年，费力不讨好。
房企在打造产业园产品时，千万不能主观臆断。定位偏颇还可以调整，但昂贵的写字楼一旦建成，就再难回头了……。
三、招商同质化，园区定位不断被推翻
许多产业园在定位和规划阶段煞费苦心，但最终却在招商环节栽了跟头。由于顶不住招商业绩考核的压力，项目团队最终背弃了产业定位，开始“来者不拒”。
一些招商团队为了快速完成 KPI，不按照原定的产业导向来进行招商，结果等于自我推翻了当初做过的所有定位与规划工作。
这样一来，计划中要塑造的产业生态变得支离破碎，无法形成产业聚集效应，后续园区的用户粘性就建立不起来，运营工作也很难有针对性地开展。
四、服务同质化，脱离产业痛点做服务
“产业服务”近年来是产业地产商热衷挂在嘴边的词，但如果只能提供共性的、普惠性的服务，对企业来说只能算锦上添花。
要打造高质量、能产生用户粘性的服务，就必须切入产业层面，帮助企业经营生产降本提效。
不同产业之间的生产模式和发展痛点差异巨大，尽管许多园区在推广上都宣称自己的产服体系完备，但实际上却差异甚微。
大家似乎都陷入了一种囚徒困境：你做我也要做，你有我也要有。但折腾半天，大家还是在同样的起跑线上，谁也没能突出重围。
了解产业特性与企业需求是打破同质化竞争的关键。同质化问题困扰着许多园区开发商，但要打破这种僵持局面，难点并不在于规划、建造或招商等具体环节上，而是在于产业思维的扭转。
我们需要认识到，差异天然存在于不同产业之间，它们对应的企业和企业主，关注点和痛点也完全不一样。
所以打造产业园区，第一步就是要找出差异。如果园区能脚踏实地地把产业链的特点和企业的真实需求研究得足够透彻，那么一定能够化解同质化问题。
一、从产业定位出发，将园区做实
关于定位的问题，实现突破的第一步是明确园区的产业导向。正如前面所说，没有导向就没有定位，没有定位就必然沦为同质化的商务区。
那么如何才能做好产业定位？概括来说可以分为三步。
必须结合当地实际情况来做。各个城市的产业基础与结构各不相同，需要深入调查研究，了解当地产业现状，找出优势产业。
必须围绕政策导向来做。不少城市都因地制宜地推出过自己的产业扶持政策，扶持的方向不尽相同，这有可能成为园区定位突破的关键。
