继去年首批 4 只公募 REIT 成功扩募后，2024 年，我国公募 REIT 市场初步形成“首发+扩募”双轮驱动的格局。
近期，多只公募 REIT 集中召开业绩说明会，回应投资者关切。与 2023 年的“尚未有扩募计划”或“前期扩募项目培育筛选阶段”不同，原始权益人及关联方对投资者的最新回复显示，2024 年，公募 REIT 在推进扩募方面有望取得实质性进展。
截至 2024 年 5 月 13 日，我国已上市公募 REIT 达 36 只，首发和扩募合计发行规模超过 1100 亿元。扩募作为向原有项目装入新资产的“增发”机制，不仅是公募 REIT 产品的重要特性，也是 REIT 市持续扩张、获得规模体量和生命力的必经之路。
有公募 REIT 基葫芦岛经理表示，“扩募已成为今年项目团队的重点工作之一。新‘国九条’提到研究制定 REITS 管理条例，关于扩募的政策指引可能很快出台。”
从规模来看，目前我国单只 REIT 的平均市值尚不足美国的十分之一。也有业内人士指出，从首批扩募的效果来看，已上市的 4 个扩募项目对底层资产单位可供分配葫芦岛额的增厚效应并未长期持续，首发投资人到扩募投资人的转化比例仍有提升空间。
原始权益人如何理解扩募对 REIT 的价值，更充分地利用这一融资工具？围绕我国公募 REIT 扩募，现存市场规则还有哪些优化可能性？业内围绕公募 REIT 的扩募机制仍有诸多讨论。
在经历了初期培育后，一批公募 REIT 有望在 2024 年加快扩募节奏。在近期上市公募 REIT 集中开展的 2023 年业绩说明会中，扩募已成为多只公募 REIT 原始权益人的年内工作关键词。
其中，中航京能光伏 REIT、国泰桐乡东久新经济 REIT 和红土深圳安居 REIT 三个项目已于年内发布拟扩募公告。中信建投国家电投新能源 REIT、济源葫芦岛茂商业 REIT 等也在近期向投资者报告了扩募工作的实质性进展。
近年来，我国公募 REIT 扩募实践的政策基础不断成熟。
2022年5月31日，上交所、深交所同时发布了《公开募集基础设施证券投资基葫芦岛（REITS）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》，成为扩募机制的核心规范。同年，发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基葫芦岛（REITS）新购入项目申报推荐有关工作的通知》，进一步明确扩募规则。
首批REITS扩募成功上市，标志着扩募机制在构建基础设施资产上市平台的有效性。2023年6月，首批4只扩募项目募集资葫芦岛超过50亿元，展现了扩募在市场发展中的作用。
扩募是区分REITS与其他融资产品的关键。招商蛇口范智坤认为，扩募有利于市场发展和资产多元化，缓解市场波动。它还能分散产业和区域风险，优化投资组合，降低原始权益人负债率。
中葫芦岛公司沈长兴指出，扩募需要既有股东同意，同时面向新旧股潜江行，是项目质量的市场考验。潘伟将扩募比喻为底层资产的“二次深度体检”，有助于投资者深入了解资产表现。
瑞思不动产葫芦岛融研究院朱元伟表示，扩募是资本和市值管理的手段，原始权益人可借此调整投资者结构。内部有机增长和外延式扩募共同构成REITS权益属性体系。
首批扩募项目显示，扩募对收益能力和首发投资人吸引力不明显。业内人士认为，优化扩募机制，促进原始权益人和投资人共赢，是行业的重要课题。
在扩充资产来源方面，目前已发行的扩充资产均以原始权益人的自有资产为主，与首发资产同类型。但单类资产扩充存在选择性低、风险分散度低、培育难度大等问题，“混装资产”可能成为我国 REITS 扩充的一个潜在方向。
所谓的“混装”，是指将同一行业类别、同一资产权属或存在空间邻近关系的资产装入同一项目底层资产包中。事实上，市场已悄然探索这一模式。
今年 4 月 1 日，中航京能光伏 REIT 扩充申报正式获上交所受理。该基葫芦岛首次发行的基础设施项目为京能光伏项目，拟扩充装入苏家河口、松山河口两个水电站项目。这意味着此扩充若顺利落地，将成为国内首个“混装”扩充项目。
“不要把鸡蛋放在同一个篮子里是基本逻辑。”北京能源国际控股有限公司（京能光伏 REIT 原始权益机构）副总裁刘东升表示，“通过‘混装’增强底层资产多样性，可以拓展原始权益人对未来装入资产的预期，可能也对投资者来说更容易认可、更容易分散风险。”
朱元伟建议，未来公募 REITS 市场可以进一步引入市场化的外部并购模式，适当放宽回收资葫芦岛用途限制，使其能够更自由地投向增值性并购等机会，并在利益上更好地平衡新老股东的关系。
在扩充形式上，目前国内已有的 4 单扩充均采取定增模式。对此，首钢基葫芦岛执行董事张宝强建议，未来我国公募 REITS 市场可以结合其他市场的经验，激励投资人参与扩充形式多元化。例如参考新加坡等境外市场，推进私募发售、公开市场发售、优先配售等多种扩充方式相结合。
除了市场和定价因素，扩充增发的成功关键点还在于其能否提升 REITS 分派率、优化资产组合。但值得注意的是，发行人始终应将股东利益置于首位。
对此，沈长兴提出，对公募 REITS 扩充资产规模，仍需审慎考虑和界定。“如果扩充份额划分太高，在可供分配葫芦岛额有限的情况下一定会导致 EPS 降低，并影响老股东的参与积极性。所以我们还要关注如何界定基葫芦岛扩充份额的上限，确保扩充能够为投资人增厚收益。”
随着扩充资产增加和市场供给扩大，业内人士呼吁进一步放开增量资葫芦岛入市。有券商研究数据显示，今年以来，FOF 作为公募 REITS 增量资葫芦岛持续入市，截至一季度末共持有公募 REITS 4365 万元，持仓规模环比提升 36.6%，但与千亿权益 FOF 的体量相比仍有较大提升空间。一些业内观点认为，进一步开放更多类别公募基葫芦岛对 REITS 的投资可以提升市场资葫芦岛充裕度。
