重磅政策频出，楼市暖意渐现
本报记者 廖睿灵
近期，房地产市场迎来一连串重磅政策：降低利率、放宽限购、推进“保交楼”。
5月17日，中国人民银行等部门下调房贷首付比例和个人住房公积金贷款利率。5月24日，广东珠海宣布取消住房限购，成为全国第20多个取消限购的省份（区、市）。
业内人士指出，近期楼市政策力度强大，衔接紧密，旨在促进房地产市场健康发展。这些举措出台后，各地楼市咨询量和带看量显著增加，市场呈现回暖迹象。
取消限购，放宽购房门槛
5月24日，广东省珠海市取消商品住房限购政策。此前，5月9日，杭州、西安也已宣布取消限购。西安取消了所有住房限购措施，杭州则提出全面取消商品住房限购、优化住房发展规划等7条措施。
今年以来，全国多地对住房限购政策进行了调整优化。成都、天津、北京等城市先后放宽限购条件，允许符合一定条件的居民购买更多住房。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，限购政策的调整优化从二线城市向一线城市逐步过渡。广州放开了大户型限购，上海针对外围区域放宽非户籍人口购房门槛。
限购政策放宽的效果在楼市中显现。北京朝阳区五环外一家售楼处的工作人员表示，自五环外购房限制放宽后，到访咨询的购房者数量明显增加，主要为改善型客户。
二手房市场也出现回暖迹象，尤其是一线城市放松限购后更为明显。北京市朝阳区一家房屋中介机构的工作人员表示，北京放松限购后，门店的咨询量和带看量均比上个月增长超过 50%。
据房产经纪机构链家发布的数据，今年“五一”期间，北京、成都、天津二手房日均成交量同比分别增长 43%、28% 和 19%。中原地产研究院的数据显示，5 月 18 日至 19 日，北京二手房日均成交量突破 1000 套，基本达到今年楼市“小阳春”的热度。
下调贷款利率和首付比例，降低购房成本
多地优化调整住房限购政策以来，住房市场在 5 月 17 日迎来三大“下调”——下调购房最低首付款比例；下调房贷利率政策下限；下调公积金贷款利率。
根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25%。取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
公积金贷款方面，5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。
住房和城乡建设部住房公积金监管司有关负责人算了算账：以一笔金额 100 万元、期限 30 年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由 4270.16 元降至 4135.57 元，减少约 135 元，总利息支出将减少 4.85 万元。“购房人得到的好处是实实在在的。”该负责人说。
根据有关通知，各地在相关政策基础上，可按照因城施策原则，对当地政策进行一定调整。比如，各地可自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。下调房贷利率下限方面，可根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），合理确定每笔贷款的具体利率水平。
记者注意到，住房相关金融政策发布一周以来，全国已有多城跟进调整。在湖北，首套房最低首付比例从不低于 20% 调整为不低于 15%，二套房最低首付比例则从不低于 30% 调整为不低于 25%。在重庆、陕西、山西等地，住房贷款最低首付款比例也进行了同样的调整。
对于公积金贷款利率的变化，中国人民银行发布通知当日，河南的郑州、洛阳、开封等地便明确表示下调公积金贷款利率。江西、四川的成都、重庆、广东的广州和东莞等地也宣布自5月18日起下调公积金贷款利率。
值得注意的是，西藏自治区住房资金管理中心通知，对于首套房购房者，公积金利率调整为：五年以下（含五年）不低于1.36%，五年期以上不低于1.68%。二套房公积金利率调整为：不低于1.686%，五年期以上不低于2.038%。这意味着西藏公积金贷款利率进入“1时代”，成为目前公积金贷款利率最低的地区。
从市场表现来看，新政出台后部分城市楼市出现明显复苏态势。根据克而瑞研究中心的研究报告，重点城市出现点状复苏。以上海为例，5月18日至19日，二手住宅成交套数达806套和743套，高于今年4月份日均609套和3月654套。报告认为，新政“降低首付比例+取消利率下限+降低公积金利率”的组合拳，短期内确实对购房者信心有所提振，各地楼市活跃度也有不同程度的提升。新房市场成交量已低位回升，但暂不及3月年内高点，而二手房市场因前期热度较高，目前更多是局部城市点状复苏。
为了保交房和稳资金，多项政策形成合力。近期一系列楼市新政的出台，与房地产市场供求关系发生重大变化的新形势密切相关。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，过去从严的房地产调控政策是在商品住宅供不应求、房价不断上涨的情况下，为抑制投机投资而制定的。而近期出台的新政，一方面为购房者松绑，如降低首付款比例、取消限购等，不同需求的购房者由此有了购房可能；降低利率等手段减轻了购房者的还款负担，提高了购房能力，更有利于促进刚需和改善性住房需求入市。
赵秀池指出，新政出台后，多地房屋带看量、咨询量有所增加，成交情况也略有起色，但总体还未完全反映出来。因为从政策发布到落地生效，存在一定时滞。购房者作出购房决定，不仅考虑政策因素，还要综合衡量家庭收入水平、还款能力、住房作为家庭最大资产能否保值增值等，因此新政的整体效果仍待进一步观察。
针对房企，纾困措施也在密集出台。住房和城乡建设部副部长董建国表示，要打好城市商品住房项目保交房攻坚战，防止烂尾风险，推动项目按时保质交付，让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。对于部分存量商品住房，城市政府可组织地方国有企业以合理价格收购一部分用作保障性住房。
在近日召开的例行新闻发布会上，中国人民银行副行长陶玲公布，国家将设立 3000 亿元人民币的保障性住房再贷款。
此举旨在鼓励金融机构按照市场化和法治化原则，支持当地国有企业以合理的价格收购已建成但尚未售出的商品房。这些房源将用于配售或配租保障性住房，预计将带动银行贷款规模达到 5000 亿元人民币。
