来源：券商中国 作者秦燕玲
10月12日一早，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等多家银行齐发存量房贷利率调整细则，均表示将于10月25日主动批量调整存量房贷利率。
除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。多家银行明确，存量房贷利率调整将由银行统一进行批量调整，不需要客户提出申请。如果贷款人的存量房贷的利率已经低于贷款市场报价利率LPR-30BP，将不会进行调整。
当前执行固定利率或参考贷款基准利率定价的房贷客户，则需主动向银行申请办理“固转浮”业务，转换之后，再由银行进行批量调整。
值得注意的是，各家银行规定的“固转浮”业务相关时间节点不尽相同，金融消费者需根据自己的情况进行申请、调整。
具体来看：
工商银行：当前执行固定利率或基准利率定价、“二套转首套”业务，客户自公告之日至10月24日（含）可通过手机银行或贷款服务行发起申请，审核通过后，我行于10月25日进行集中批量调整贷款利率，当日起按新的利率水平执行，调整前利息按原合同利率水平计算。 农业银行：需进行利率定价转换的房贷客户，可在2024年10月22日（不含）之前，通过我行手机银行或贷款经办行提出转换申请，符合本次利率调整政策的，纳入2024年10月25日批量调整范围；之后提出转换申请的，我行将于2024年10月25日（不含）之后及时办理转换手续，符合利率调整政策的，按照《公告》和《倡议》等有关要求进行利率调整。 中国银行：对于调整范围内的固定利率或基准利率定价的存量房贷，请客户登陆我行手机银行APP，通过“贷款—房贷利率调整”，选择名下相应贷款调整为LPR浮动利率贷款。2024年10月24日（含当日）之前转换完成的，将于2024年10月25日一并批量调整；2024年10月25日（含当日）之后转换完成的，我行将在转换完成的次日进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。 建设银行：可纳入本次批量调整的采用基准利率定价的贷款、固定利率贷款，客户须于2024年10月23日（含）前，主动向我行申请办理“固转浮”业务。 交通银行：对于以贷款基准利率定价或采用固定利率方式的存量房贷，可于2024年10月24日（含）前，登录“手机银行-金融-贷款”栏目申请将定价基准转换为LPR，我行将于2024年10月25日按上述利率调整规则进行自动调整，2024年10月25日变更生效。如不方便线上申请的，可前往贷款经办机构办理。如未能在2024年10月24日（含）前及时申请将定价基准转换为LPR的，后续仍可登录“手机银行-金融-贷款”栏目或前往贷款经办机构申请办理。
10月25日，批量调整
此前，10月10日，工商银行表示，2024年10月25日，符合相应条件的存量住房贷款利率将统一批量调整为不低于贷款市场报价利率(LPR)减30个基点。
同日，工商银行、交通银行、招商银行、浦发银行、浙商银行、兴业银行等多家银行还发布了存量房利率调整常见问答，回应表示将于10月31日前完成存量房贷利率的调整。
事实上，央行指导市场利率定价自律机制发布的《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称《倡议》）就已明确，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。
针对客户关心的“谁能调”“调多少”等核心问题，不少银行也已陆续作出回应。
谁能参与调整？
1、凡是符合《中国人民银行公告〔2024〕第11号》和《倡议》要求的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款均予以调整。2023年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
2、如果房贷利率加减点高于“减30BP”，且高于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率政策下限（如有），则在本次存量房贷利率批量调整范围之内。
3、根据《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》要求，全国层面已取消首二套商业性个人住房贷款利率政策下限。目前除个别城市（北京、上海、深圳）外，绝大多数城市已不存在利率政策下限。
4、如果房贷利率等于或低于LPR-30BP，那么已享受当前政策下的最优惠利率，不在此次调整范围内。
5、公积金贷款不在调整范围之内。
6、此次存量房贷利率调整只针对商业性个人住房贷款。商用房（含商住两用房、商铺等）贷款不在此次调整范围内。
采取固定/基准利率定价，能否参与调整？
工行在此前的问答中指出，对于当前为固定/基准利率定价的贷款，客户需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。
举例说明，如当前客户首套房贷执行固定利率定价，利率为4%，在10月15日申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%,转换后利率为LPR+15BP，10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30BP。
房贷利率能降到什么水平？
情形一：当前房贷利率（北京、上海、深圳除外）高于LPR-30BP的统一调整为LPR-30BP；
情形二：北京、上海、深圳的首套房贷款，且利率高于LPR-30BP的统一调整为LPR-30BP；
情形三：北京、上海、深圳的二套房贷款，且利率高于当地房贷利率政策下限的，统一调整为当地房贷利率政策下限——
1）北京五环内二套房利率下限为LPR-5BP，五环外为LPR-25BP；
2）上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区利率下限为LPR-25BP，其他区为LRP-5BP；
3）深圳二套房利率下限为LPR-5BP。
利率调整后，每月房贷能省多少钱？
工行在此前的问答中提及两个案例：
例1
小张在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降30BP，即0.3%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，小张每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。
例2
小李在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP(贷款发放时首套房贷利率政策)，即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，小李每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。
目前四大行中，工行、农行、中行均已明确表示，客户（原则上）无需提交相关申请材料，银行将于10月31日前统一批量进行调整；建行未明确表示是否需要申请材料，但也表示将在2024年10月31日前完成批量调整。
应当注意的是，银行层面的统一批量调整仅涉及利率加减点，最终调整后的利率如何还取决于10月21日公布的LPR 报价。因此，广大金融消费者还应关注合同中约定的重定价日。
以下是重定价日位于不同区间的房贷加点调整后利率示例：
工行在相关热点问答中对此也有所提及。工行表示，由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。
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