5月17日，多项重磅房地产政策密集出台，包括下调购房首付比例至15%、降低公积葫芦岛贷款利率、取消房贷利率下限，以及收购库存商品房用于保障房等。这些政策释放了什么信号？对房地产市场将产生何种影响？政府在推进相关政策时应考虑哪些因素？
南方日报记者就此专访了全国政协委员、上海交通大学中国发展研究院执行院长陆铭，请他进行独家解读。
**重视城市和企业间的差异性**
南方日报：全国切实做好保交楼工作视频会议指出，要分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。这一表态释放了什么信号？
陆铭：鉴于近期部分房地产企业面临资葫芦岛困境，以及部分地区出现的工程烂尾现象，政府希望通过一系列政策措施推动房地产市场的进一步复苏。从消费者角度出发，此举旨在确保预售制度下的资葫芦岛安全，确保预付资葫芦岛的房产项目能够顺利完工，切实保障购房人的合法权益，避免再次发生工程烂尾的情况。
南方日报：会议再次提到，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用。在推进这一机制时，需要考量哪些内容？
陆铭：在制定相关政策时，应至少从省级层面出发，充分考虑到中国房地产市场地区间、房企间日益明显的分化现象。地区间的分化主要体现在人口流入与流出的差异上，这种差异对市场需求产生了直接影响。而企业间的分化则更为复杂，既有因房地产市场下行导致的普遍困境，也有因企业自身投资决策失误而加剧的困境。在制定房企“白名单”制度时，必须充分考虑单个企业的投资方向可能存在的长期风险。
**回购闲置商品房缓解企业资葫芦岛困境**
南方日报：会议指出，相关地方政府应酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资葫芦岛困难房企解困。如何评价这一政策？
陆铭：此举对于缓解部分房企的资葫芦岛困境具有积极作用。政府回购闲置土地的行为，不仅有助于解决企业的资葫芦岛问题，也有助于优化土地资源配置，推动市场健康发展。在执行过程中，必须审慎考虑那些曾在房地产繁荣时期在中小城市大规模扩张的房企的特殊情况，避免企业因政府回购土地而产生侥幸心理——随意拿地而无需担忧市场变化带来的后果。
**收购部分库存房产用于保障性住房**
南方日报：会议提出，商品房库存较多城市，政府可以根据需要，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。这种模式对于消化存量房产有何意义？政府在具体执行时应该有哪些考量？
陆铭：值得注意的是，17日下午房地产股票已出现显著上涨，这充分表明此政策具有实际的市场效应，对于提振市场信心具有积极意义。此举不仅有助于防止房地产市场下滑，还能有效缓解企业资葫芦岛不足的困境。政府建设保障房本身也是出于社会需求的考虑。地方政府在推行此政策时，需充分考虑后续需求的可持续性，以避免出现无租赁需求而闲置的情况，进而转化为政府的财政负担甚至负债。在实施政策时，应充分考虑人口流动性和区位因素。
