公募REITs指数连涨九天，行情火爆。
在全球资本市场动荡之际，国内小众产品公募REITs独领风骚。8月7日，中证REITs全收益指数大涨1.33%，实现九连涨。年内涨幅扩大至12.85%，成为今年表现最优异的公募产品。
具体产品中，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、博时蛇口产园REIT年内涨幅都超过30%；红土创新深圳安居REIT、富国首创水务REIT等6只产品年内涨幅超过20%。
专业机构人士分析认为，无风险利率持续下行，放大了公募REITs的高分红优势，估值性价比显现。主流机构，如保险、理财、券商自营等，不排除参与买入。
8月7日，全市场40只公募REITs均上涨，博时蛇口产园REIT、华夏和达高科REIT等5只公募REITs单日涨幅超过3%；嘉实物美消费REIT、红土创新深圳安居REIT等6只产品单日涨幅超过2%。
中证REITs全收益指数大涨1.33%，实现九连涨。年内涨幅扩大至12.85%，成为今年表现最优异的公募产品。除嘉实京东仓储基础设施REIT等2只产品外，公募REITs产品今年全部实现正收益。
华夏北京保障房REIT等产品价格屡创历史新高。市场情绪亢奋，公募REITs交易持续放量，8月7日交易额达到6.11亿元，为3月8日以来新高，换手率1.09%，为4月29日以来新高。
中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉表示，这是今年公募REITs市场的第二波大行情。春节后市场同样暴涨九连阳，随后市场从4月到7月底，接近缩量横盘近四个月，近一周迎来了向上突破行情。
在无风险利率持续下行、资产荒背景叠加下，公募REITs的高分红优势放大，估值性价比显现。资金选择稳定的板块，如保障房和超跌板块，如产业园继续突破，消费板块也受益于下半年宏观政策的取向。“基本面修复+利率下行”的核心逻辑下，估值比价和优质资产突破历史新高。
中欧基金基金经理桑磊认为，公募REITs配置价值凸显，是资产类别的有效补充。添加到投资组合中，能适当降低组合整体的波动性。从长期来看，与股市、债市的相关性都不强，能走出自己的独立行情。
随着公募REITs规模扩大和上市数量增多，市场资金对公募REITs资产的关注度有望提升。
平安证券指出，一方面，权益市场低迷、利率持续下行，使高分红且价格稳定的公募REITs性价比凸显，目前公募REITs与债券、股票的利差处于历史高位。政策支持明确，市场稳步扩容，公募REITs实时指数的推出，为投资提供了更加友好的环境。
截至8月7日，2024年公募REITs市场分红总额达44.78亿元，而全市场公募REITs总市值已达1185.67亿元，分红收益率较沪深300和中证500指数大幅领先。上海证券分析显示，过去一年公募REITs的分红收益率为6.9%，高于中证红利指数，且因公募REITs强制分红机制，不同类型公募REITs的成立以来分红比例较高。
公募REITs的持续上涨行情，或与机构资金的买入有关。吴进辉表示，已知参与机构包括保险、理财、券商自营等，部分散户资金也有涉足。受央行引导大型银行卖债影响，部分债券型投资者资金也可能流入公募REITs市场。
警惕两大风险
今年不少公募REITs表现亮眼，市场人士表示超出预期。但吴进辉提醒，当前市场单个标的涨幅较大，交易额虽然有所增加，但仍难言极端，是否能持续上涨仍要跟踪交易额变化。对于机构投资者而言，应避免盲目追高，并根据市场规模和流动性，适当优化仓位和止盈。需要注意的是，大涨背后往往止盈诉求较大。市场前两年暴涨暴跌的教训值得铭记，做好风险管理十分重要。
对于产业园、仓储物流的上涨行情，平安证券认为，可将它们与保障房的利差作为止盈的参考指标。当利差明显压缩时，可考虑止盈。历史上产业园、仓储物流的现金分派率相对保障房板块的平均利差分别为320BP、42BP，当前为349BP、135BP。
展望公募REITs后市表现，桑磊认为，近期国家发改委发布推动基础设施领域REITs常态化发行的通知，市场对公募REITs新发和扩募提速预期增强，随着公募REITs总市值的扩大，配置价值可能逐步提升，吸引增量资金流入。但这也对投资机构的资产研究能力提出了更高要求。
吴进辉维持公募REITs震荡走牛的观点，建议逢低买入，关键要考察底层资产的稳定性和成长性。策略上可加大龙头标的配置，把握消费板块机会和可能的政策红利。
平安证券指出，后续仍需关注以下风险：一是基本面相对较弱，大租户退租、降租事件仍可能发生，产业园、仓储物流尤其需关注这一风险；二是公募REITs发行带来的供给压力。在择券上，保障房、环保板块经营业绩稳定，可持续关注。
