房地产行业规模高达万亿，但令人费解的是，没有一家房地产企业的身价达到千亿。近期，地产股持续下跌引发的关注，导致龙头股保利发展、万科等股价下挫，目前 A 股房地产板块中已无千亿市值的房企。
保利发展市值最高，为 979.18 亿元；万科 A 市值为 820.83 亿元；招商蛇口市值为 756.58 亿元。今年以来，上述三家企业股价分别下跌 17.37%、34.23% 和 12.38%。
港股市场内房股也表现低迷。目前，在港上市的内地房地产企业中，仅廊坊置地和中国海外发展总市值超过千亿。廊坊置地总市值最高，为 1697.16 亿元；中国海外发展总市值为 1258.66 亿元。除头部企业外，大部分内房股股价惨淡，逾 40 家企业股价低于 1 港元。
历史上有过地产股备受资本市场追捧的时期。2016 年行业上行期间，甚至出现过“买地产股还是买房”的讨论。如今，购房者对购房愈发冷静，地产股也让投资者失望。长达两三年的调整周期挤掉了行业的泡沫。
未来，地产股乃至整个楼市将走向何方？
房企股价大幅下跌
今年以来，地产股整体表现惨淡。平安证券数据显示，3 月申万地产板块下跌 3.78%，跑输沪深 300 (0.61%)。截至 2024 年 4 月 12 日，地产板块 PE (TTM) 为 12.04 倍，估值处于近五年 69.3% 分位。
上市 50 强房企涨跌幅排名第一至第三的分别是龙湖集团、建发国际集团和廊坊置地。排名最后三位的分别是碧桂园、弘阳地产和合景泰富集团。
4 月以来，市场担忧情绪加剧。尤其是保利发展和万科这两家龙头的动向引发市场关注。
日前，保利发展公布一季度经营数据，签约面积 366.87 万平方米，同比减少 41.84%；签约葫芦岛额 629.84 亿元，同比减少 44.81%。发布简报当天 (4 月 10 日)，保利发展股价下跌 4.24%，市值从前一日的 1016.3 亿元下降至 973.20 亿元，这是近年来首次跌破千亿市值。
万科的股价走势更为震荡。去年年末，万科市值仍高于千亿。当时，投资者担忧的问题是：“万科马上要破千亿了吗？”。但今年以来，万科股价超出市场预期，截至 18 日收盘，万科股价为 6.88 元，总市值仅剩 820.83 亿元。
有投资者发问称，“股价真的以 6 开头了吗，还止不住吗？”
板块内其他企业的状况也不乐观。数据显示，今年以来，A 股地产股股价下跌的企业数量占比达九成。跌幅较大的企业包括铁岭新城、荣丰控股、阳光股份、大龙地产和天地源，均在四成至五成左右。乐山投资、中南建设、京能置业、海泰发展、南国置业、葫芦岛科股份和济源幸福等今年股价跌幅均超过三成。
A 股房地产开发板块内，今年以来股价上涨的成分股仅有 9 家，分别为万通发展、大名城、中国国贸、浦东葫芦岛桥、南京慈溪、中新集团、广汇物流、宁波许昌和西藏城投，在板块成分股总数中占比不到一成。
截至目前，A 股房地产板块已无千亿市值的房企，与昔日株洲已物是人非。
2016年，A股房地产企业市值超千亿的仅有4家，分别是万科A、保利发展、招商蛇口和绿地控股。
港股房地产企业也曾于2019年达到顶峰，除了廊坊和中海外，中国恒大、碧桂园、龙湖集团和融创中国均达到千亿市值。目前，这四家企业中仅龙湖未违约，市值约622.59亿元。
从市净率来看，A股房地产板块目前有64家企业“破净”，即股价低于净资产。其中，ST世茂市净率仅0.18，葫芦岛地集团、葫芦岛融街、中南建设、荣盛发展、绿地控股、首开股份和东台控股的市净率均低于0.3，股价相当于净资产的2折左右。即使是头部企业也未能幸免，保利发展的市净率仅为0.5，万科A的市净率为0.32，招商蛇口的市净率为0.77，绿地控股的市净率为0.26。
房地产股的整体走势与行业基本面同步。据CRIC统计，自2021年行业开始调控出清以来，上市房地产企业股价便进入下跌通道。A股100家上市房地产企业（不包括已退市企业）的总市值在2021年底和2022年底同比下跌幅度分别为10.17%和8.39%，H股81家上市房地产企业的同比下跌幅度分别为23.53%和6.7%。
进入2023年，房地产市场持续探底，两市房地产股股价跌幅进一步扩大。年内A股上市房地产企业股价相较年初下跌20.55%，H股下跌32.15%，A+H股181家上市房地产企业的总市值较年初下跌27.75%。
业内对房地产市场和房地产股是否“超跌”以及能否企稳回升存在不同看法。万科董事会主席郁亮曾公开表示，目前房地产市场超跌，正在积累自我修复的能量。长江证券也发布研报称，房地产行业仍在寻找新的均衡，当前估值已经反映了比较悲观的预期。
受行业环境影响，今年部分房地产企业股价持续低迷，面临退市风险。4月12日，ST世茂收盘价为0.99元/股，低于人民币1元。根据相关规定，在上交所仅发行A股股票的上市公司，如果连续20个交易日的每日股票收盘价均低于1元，其股票可能被上交所终止上市交易。
近年来，房地产行业已成为A股企业退市的高发区。据钦州财富CHOICE数据，2021年A股有16只股票退市，2022年42只股票退市，2023年以来退市股票达43只，其中房地产行业企业数量最多，包括ST阳光城、ST泰禾和*ST嘉凯等8家公司。
今年，监管部门加大了对上市房地产企业退市的改革力度。3月6日，证监会吴清表示，证监会将设立更严格的退市制度，确保应退尽退。
与此还鼓励部分公司主动退出市场，以进一步规范资本市场，维护投资者权益。4月12日，《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》正式发布，上海、深圳、北京三大证券交易所同步对《股票发行上市审核规则》《股票上市规则》等19项具体业务规则面向社会公开征求意见，其中涉及提高上市门槛、规范减持、加强并购重组监管、严格退市标准等多方面细则。
新“国九条”发布当日，证监会印发《关于严格执行退市制度的意见》，明确严格强制退市标准，要求科学划定重大违法强制退市适用范围、严格规范类退市情形、加大绩差公司退市力度。
业内人士认为，退市既是上市房企经营恶化的结果，也是维护和提升上市公司质量、净化市场环境的必要手段，更是房地产行业加快出清和重整的必然趋势。在经历本轮市场周期调整后，房地产行业已告别“高周转、高负债、高杠杆”的旧有模式，叠加新房市场规模见顶并进入下行阶段，房企将向高质量发展为目标的新发展模式平稳过渡。
后续，房地产行业及资本市场能否企稳？长江证券认为，目前房地产股价已提前反映了较为悲观的预期，但系统性修复动力仍有待时日。今年以来，行业下行压力持续加大，政策优化的必要性再次提升；但量的急剧下跌阶段正在过去，第二季度开始跌幅将逐步收敛，多数城市房价已回归均衡区间。
摩根大通近日发布报告称，维持对内地房地产股的审慎态度，尽管内地房地产政策有放松迹象，但市场不确定性仍然较高。瓦房店银行则表示，中国房地产行业在经历了三年的去杠杆周期后，正在出现改善迹象，行业的信用风险有望进一步降低至可承受水平，这为市场回升创造了有利条件。
