蛰伏22年后，深圳湾超级总部基地（简称“深超总”）终于以住宅用地重回公众视野，距其首宗住宅用地出让已近一年时间。近日，中海地产（0688.HK）旗下的深湾玖序取得预售证，推出293套建筑面积196-555平方米的住宅产品。
根据公示信息，该项目毛坯备案均价为13.33万元/平方米，意向登记保证金为500万元。据悉，项目开放样板间后，需验资1000万元方可看房。开盘当天，深湾玖序释放销售“喜报”——“首开劲销100.2亿元”。值得注意的是，这一数据附有一句意味深长的语句：“这个市场，需要挺身而出的英雄。”
业内人士认为，在当前市场，单日销售额突破百亿“极为难得”，但也有人称，深湾玖序开盘未出现“日光”（指房源当日开盘即售罄）并不理想。对于该项目开盘当天的实际去化率，中海地产方面未向媒体透露，仅表示，深湾玖序首批将于2027年9月交付，二批次将于今年第二季度加推，具体时间待定。
值得注意的是，深湾玖序是“5·28新政”（深圳下调个人住房贷款最低首付款比例及利率下限）落地一个月内唯一入市的豪宅项目。据深圳中原研究中心统计，新政出台前后一个月，深圳一手住宅网签环比增长37.8%，二手住宅过户环比增长19.4%。
坐落于百亿地块上的“顶豪”深湾玖序自拿地以来便备受关注。去年6月，深超总片区出让逾20年来的首宗住宅用地——T207-0060地块，土地面积约3.63万平方米，建筑面积约20.77万平方米，挂牌起始价108.98亿元，最高限价125.32亿元，这是深圳近10年为数不多的百亿级地块，也是目前深圳土拍宅地限价最高的地块。
公开信息显示，经过超30轮报价，参与竞拍T207-0060地块的开发商报价触顶，竞拍转入竞自持租赁面积环节，最终由中海地产以125.32亿元和配建5.85万平方米全自持租赁住房面积的条件竞得，成交楼面价约6.03万元/平方米，溢价率15%。地块建成后，普通商品住房平均销售价格不高于13.33万元/平方米（不含室内装修价格），打破了深圳以往新建商品房最高每平方米13.2万元的纪录。
值得注意的是，T207-0060地块所在的深超总片区商业写字楼林立，但住宅用地稀缺，近20年无住宅项目推出，上一块出让的宅地还是2001年由百仕达地产竞得的红树湾地块。事实上，T207-0060地块原规划仅为商业服务业用地，直至去年4月，该宗地规划调整增加二类居住用地，随即挂牌出让。而就在T207-0060地块成交前，深圳取消住宅户型比例要求的政策，即“90/70”政策（自2006年6月1日起，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上），该政策的出台原本是为了调整住房供应结构，稳定住房价格。在此之前，深圳新出让住宅用地须按照“90/70政策”控制户型比例。
深湾玖序地块出让条件取消户型限制，不需执行“90/70政策”。中海地产针对这一地块进行了高端市场规划，项目主打“可售纯粹大户型高端圈层社区”，提供196㎡、252㎡、328㎡大户型产品，以及400-600㎡顶层复式。
首批预售房源面积分别为196㎡、252㎡、328㎡，开发商提供两种装修方案，单价在9500元/㎡至11800元/㎡。项目于2024年2月开工，6月21日获批预售，预售面积约7.61万㎡，共293套住宅。公司自销团队负责销售。
截至7月3日，首批预售房源中约65套处于“期房待售”状态，其余均已签署认购书。深湾玖序开盘当天，中海地产在上海和北京也分别推出了领邸玖序和京华玖序项目，取得了较好的销售业绩。
第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为，深湾玖序等豪宅项目的成交表现一定程度上表明楼市信心正在恢复，但楼市调控政策仍有优化空间。
今年以来，房地产政策保持宽松，侧重“去库存”。深圳楼市也作出了相应调整，包括放宽限购政策、优化住房限购政策分区、下调个人住房贷款最低首付比例和利率下限等。
根据调整，深圳市首套住房个人住房贷款最低首付款比例从 30% 调整为 20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例从 40% 调整为 30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限从 LPR-10BP 调整为 LPR-45BP（3.5%），二套住房商业性个人住房贷款利率下限从 LPR+30BP 调整为 LPR-5BP（3.9%）。
此次调整旨在降低购房门槛，减轻还贷压力，更好地满足居民购房需求。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，在 5 月以来一系列利好政策的支持下，深圳楼市下半年明显回暖，成交面积环比增长 10.5% 至 71.8 万平方米。
开发商信心和预期也得到提振，带动房价企稳。上半年来看，深圳楼市仍以二手房为主。据统计，1-6 月深圳二手住宅过户成交 21394 套，同比增长 32%，创近三年半年新高；新房网签 12135 套，同比下降 25%。6 月深圳全市二手住宅过户 4172 套，环比增长 5%，同比增长 73%，近四个月过户量稳定在 4000 套左右。
据统计，6 月深圳二手房录得量达 5309 套，环比增长 9%，同比增长 66.3%。价格方面，6 月深圳二手住宅成交均价为 6.05 万元/平方米，环比下降 4%，同比下降 15%，呈现出明显的“以价换量”特征。超过 83% 的二手住宅以低于参考价的价格成交，其中低于参考价 20% 以上成交的房源占比高达 26.45%。
谢靖宇认为，虽然上半年的政策组合对楼市起到了一定提振作用，但市场信息能否持续回升仍存在不确定性。中央和地方政府可能会出台更多措施，稳定房地产行业发展，深圳住宅市场仍有进一步政策调整的可能。
