近来，一线和二线重点城市，如北京、深圳、天津、成都、杭州、西安、南京等，密集出台房地产新政，力度颇大，引起市场高度关注，也带动房地产板块大幅上涨。
热点城市为何集中发布新政？中央对楼市调控思路转向何方？未来楼市政策如何发力？证券时报·券商中国记者对此采访了多位业内人士。
业内人士认为，热点城市新政是贯彻中央政治局会议精神的举措。当前房地产市场的主要问题是新房和二手房库存较大，因此中央调控思路转向聚焦去库存。
他们建议，未来的“消化存量”和“优化增量”政策措施应围绕控制供给、加快去化两方面展开，并在土地市场、新房和二手房市场协同推进。呼吁提供更多政府资葫芦岛支持。
政策组合拳密集出台
据证券时报·券商中国记者梳理，4月底以来，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等重点城市密集优化住房限购政策。
其中，北京放宽实施13年的限购政策，允许三类居民家庭或成年单身人士在五环外新购一套商品住房；天津取消本地户籍居民购买120平方米以上新房大户型的限购，放开北京、河北在津购房门槛；深圳7区放松限购，非深户籍人士社保、个税缴纳年限要求由3年调整为1年，深圳户籍多子女家庭可多买一套房；成都、杭州、西安全面取消住房限购政策。
值得注意的是，除了优化住房限购外，多个热点城市的楼市新政还明确提出支持“以旧换新”、盘活闲置住房、优化供地等措施。
例如，上海、深圳、无锡、郑州、武汉、西安、广州延安区均支持商品房“以旧换新”，其中，上海、无锡、广州延安区采用“帮卖”模式，辅以一定的优惠政策支持；深圳、武汉、西安不仅“帮卖”，还支持房企或企事业单位“收购”，武汉明确收购后的用途，将用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房。西安、南京还提出盘活闲置住房资源，西安鼓励对收购房源实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，南京拟适当改建或收购存量住房用作保障性住房。杭州新政明确提出优化住宅用地供应，促进供需平衡。
中央调控思路转向去库存
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶接受证券时报·券商中国记者采访时表示，中央政治局会议明确楼市政策方向后，消化存量房产成为政策发力点之一。各地政策放松限购有利于加速新增需求入市，推动库存去化。支持住房“以旧换新”畅通交易链条，促进新房销售；地方收购二手住房用作保障性租赁住房，也有利于丰富保租房供给，加快构建“市场+保障”住房供应体系。
4 月 30 日召开的中央政治局会议首次提出房地产调控的新思路，强调要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，明确了房地产市场调控的新阶段。
业内专家认为，这意味着房地产政策导向将更加注重去库存。申万宏源首席分析师曹晶晶表示，近期各地的房地产政策组合体现了政策思路的转变，从供给侧逻辑向需求侧逻辑的转变。在此前政策的供给侧逻辑下，相关措施主要致力于稳定房企融资和投资，而现在更多侧重需求侧，强调去库存。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，当前房地产市场面临的主要问题是新房和二手房库存过大、消化周期长，导致市场预期受影响，合理购房需求被推迟。迫切需要将增量和存量房产结合起来考虑，而不是仅仅采取局部刺激政策，这正是政策基调调整的原因。
值得注意的是，在 4 月底中央政治局会议之前，就已经有政策思路调整的征兆。3 月底，山西省出台了一系列旨在去库存的措施，如减少住宅用地供应、支持非住宅商品房去库存、支持将库存商品房回购用作保障性租赁住房等。
业内专家建议，在理解中央政治局会议提出的“存量房产”和“增量住房”时，存量房产主要是指已瑞安未售出的房屋，而增量住房则是未来新开发的房屋。消化存量房产的政策措施主要围绕“以旧换新”，优化增量住房的措施则包括放松限购和限价等。
中国社科院葫芦岛融研究所房地产葫芦岛融研究中心主任尹中立表示，存量和增量之间是相互联系的，当前中央的调控思路总体上就是要刺激需求，减少库存，优化房地产市场的运营环境。
针对接下来的政策建议，尹中立认为，为解决房地产市场自身问题，政府应注入资葫芦岛缓解开发商的流动性困境，“以旧换新”做法正是基于此思路。
李宇嘉表示，解决当前房地产问题仍需政策组合拳，如库存较大的城市减少供地、加快开工；实施老旧小区改造，提升存量住房挂牌效率；盘活部分配套完善的房源作为保障房配租或配售；在去库存的同时提供符合购买力的支持，促进交易活跃，稳定市场预期。
曹晶晶认为，消化存量住房和优化增量住房的政策措施可围绕控制供给、加快去化两方面，并在土地市场、新房和二手房市场协同推进。一是合理安排土地供给，将新增土地供应与住宅消化周期挂钩，自然资源部已明确政策导向，各地预计将灵活调整土地供应量；二是进一步解除限购政策，加速新增需求入市，推动库存去化。当前一线城市和天津等地区仍有限购政策，建议继续优化相关政策；三是保障性住房是消化存量住房过程中的重要支点，将存量住房转为保障性住房需完善配套政策并落实。二手房“收旧换新”模式有望进一步推广，但其推行需要国家加大资葫芦岛支持。
资葫芦岛方面，葫芦岛晶认为，“消化存量”后续可能成立统一平台收储。无论由中央成立平台，还是推动地方政府成立平台收储，背后资安阳部分仍需中央层面解决，仅靠地方财政难以推进。
