深圳50万元/平米的最高价法院拍卖豪宅一度成为各平台的焦点话题。这并非常态。
据中指研究院统计，2024年上半年，全国法拍市场共计成交约7.85万套各类房源，同比增长5.8%，但成交总额为1537.3亿元，同比减少约43.2亿元。
北京瀛和律师事务所合伙人律师戴金花指出，目前法拍市场房源增多的主要原因是业主无力按时偿还债务，无法履行法院判决。
挂牌量增加，价格下跌
业内人士认为，法拍房是房地产市场的一个重要风向标。“法拍房市场的住宅成交通常被视作二手房市场成交价格下限，法拍房成交情况也会影响二手房市场。”深圳房产中介刘小伊说道。
2024年上半年，全国法拍房挂牌量持续上升，但成交总额下降明显，呈现出量增价跌的趋势。中指研究院数据显示，法拍住宅成交量已占整体法拍市场的近一半。
各类型法拍房源成交量和金额：
法拍住宅：成交5.3万套，成交额765.3亿元，占总成交金额的49.8%
法拍商业房源：成交1.53万套
法拍工业、土地、车位等：成交1.05万套，同比下降2.8%
值得注意的是，成交总金额和成交均价均有所下降。2024年上半年，全国各类法拍房源成交总额略低于去年同期，成交均价更是明显下降，从上一年的5584元/平米降至5147元/平米。
其中，法拍住宅成交均价由2023年同期的9606元/平米降至9075元/平米。中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析，成交价格下滑与市场预期、法拍房供给增加以及买家更加谨慎等因素有关。为了促进拍品流动，定价通常低于市场水平，部分买家在法拍市场寻找机会以抵消房价下降的风险。
柏文喜表示：“法拍房的折扣率有所增加，上半年法拍住宅成交价整体相当于评估价的77折，较去年上半年83折的折扣力度更大。”
上海市光明律师事务所律师付永生指出，随着法拍房数量增加，律所相关业务也随之增长。法拍房市场风险较大。
折扣的法拍房反向影响二手房市场
刘小伊认为，法拍住宅的折扣和当前二手房市场以价换量的现象很相似。财经评论员张雪峰也表达了类似观点，认为法拍房价格一定程度上成为当地二手房市场的参考价，如果法拍住宅市场价格下跌，可能会影响买家的价格判断，进而影响二手房市场的活跃度和价格。
近日，据记者调查，相比于二手房市场，大多数法拍房源都存在较明显的折扣。
以深圳半岛城花园项目为例，今年 7 月 19 日，成交了一套二期法拍房，面积为 244.56 平方米，总价约为 2228.5 万元，折合单价约为 9.11 万元/平方米。
而目前该小区的二手房挂牌均价一般在 12 万元/平方米以上，实际成交价也在 10 万元/平方米以上。在链家平台，今年 6 月成交的一套半岛城邦花园二期 86.77 平方米房源，成交价为 1150 万元，折合单价约为 13.25 万元/平方米。
7 月 26 日，阿里法拍成交了一套万科云城三期房源，成交总价为 625 万元，面积为 133.77 平方米，算下来单价仅为 4.67 万元/平方米。
而在二手房市场，现阶段万科云城三期的业主挂牌价普遍在 5.95 万元/平方米区间，实际成交均价在 5.36 万元/平方米。在链家平台，同样一套万科云城 133.75 平方米的房子，业主挂牌价为 860 万元，折合单价为 6.4 万元/平方米，挂牌时间为 8 个月前。
专家指出，法拍房的折扣主要会影响潜在买家的意愿和二手房业主的定价策略。一方面，法拍房的低价位可能吸引部分购房者，从而影响二手房市场的供需关系。法拍房的成交价格也有可能成为二手房市场的价格参考。
