2023 年上市物业管理企业年报披露完毕，来看营收盈利情况。
根据中指研究院统计的 58 家上市物企数据，经过纵向和横向对比分析，2023 年行业呈现以下特点：
- 营收增幅放缓
- 增收不增利
- 部分企业亏损
- 加强现葫芦岛流管理
盈利下降原因
上市物企盈利下降的原因包括：
- 房地产开发下滑，新增项目交付减少
- 从重规模转向重质量
- 房地产企业影响，增值服务收入减少
企业应对措施
为改善业绩，企业可采取以下措施：
- 优化增值服务
- 开拓新业务领域
- 加强精细化管理，降低运营成本
- 加强资本运作，提高资安阳用率
营收排名
从营收规模来看，“碧万绿”位列前三：
- 碧桂园服务：约 426.1 亿元，同比增长 3%
- 万物云：约 332 亿元，同比增长 10.2%
- 绿城服务：173.9 亿元，同比增长 17.08%
第二梯队企业收入规模在 100 亿元至 160 亿元，差距较小：
- 雅生活：154.4 亿元
- 保利物业：150.6 亿元
- 廊坊万象生活：147.7 亿元
- 中海物业：130.5 亿元
- 恒大物业：124.9 亿元
规模在 50 亿元至 100 亿元的企业有 4 家：
- 世茂服务
- 融创服务
- 永升服务
- 新城悦服务
收入规模在 10 亿元以下的企业有 17 家，收入集中在 3 亿元左右：
- 兴业物联
- 众安智慧生活
- 祈福生活服务
- 烨星集团
- 德商产投服务
- 中天服务
营收增速
上市物企 2023 年营收增速明显回落：
- 亿翰智库统计的 54 家企业，总营收增长 8.6%，增速较 2022 年下降约 18.9 个百分点
- 克而瑞数据显示，57 家企业营收增速为 14.34%，较上年下降 4.7 个百分点
增速排名前三的是：
- 建发物业：同比增长 55.83%
- 滨江服务：同比增长 41.69%
- 苏新服务：同比增长 35.73%
降幅排在最后的三家是：
- 祈福生活服务：同比下降 9.88%
- 建业新生活：同比下降 9.64%
- 荣万家：同比下降 9.08%
值得注意的是，营收排名靠前的世茂服务和融创服务营收也出现下滑。
**2023 年上市物企营收排名**
从整体盈利表现来看，2023 年物管行业呈现出营收增加、利润不增的局面。不少企业不仅利润下降，还出现了亏损。在 58 家上市物企中，有 49 家实现盈利，9 家亏损。
廊坊万象生活以 29.43 亿元的净利润位居榜首，其次是万物云，净利润为 20.36 亿元。净利润超过 10 亿元的还有恒大物业、保利物业和中海物业。招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业和永升服务也跻身利润前十，利润规模在 5.2 亿至 7.5 亿元之间。
9 家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、汕尾邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活和葫芦岛科服务。其中，葫芦岛科服务亏损最多，其次是建业新生活和佳兆业美好。
年报显示，2023 年葫芦岛科服务净亏损 9.82 亿元，归母净亏损 9.51 亿元。建业新生活亏损约 5.78 亿元，2022 年同期为 5.71 亿元；归属于公司股东的年内亏损约 5.74 亿元，2022 年同期为 5.62 亿元。
从净利润同比增速来看，剔除 9 家亏损企业，58 家物企中有 28 家净利润同比增长，21 家同比下降。其中，增速最高的是建发物业，净利润 5.47 亿元，同比增长 117.79%；其次是第一服务控股，净利润 7015 万元，同比增长 38.78%；廊坊万象生活排名第三，同比增长 32.96%。
众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等净利润同比负增长。其中，世茂服务降幅最大，净利润 3.17 亿元，同比下降 136.13%；其次是鑫苑服务，同比下降 108.41%；弘阳服务同比下降 84.83%。
对于利润下降原因，弘阳服务表示，受房地产行业市场环境不利影响，特别是地产开发项目服务需求减少和非业主增值服务收入降低，非业主增值服务收入从 2022 年的约 1.25 亿元大幅下降至 6690 万元，降幅达 46.3%。
总体而言，2023 年上市物企的增长质量有待提升。从行业层面来看，亿翰智库统计的 54 家物企净利润总额约为 157.16 亿元，同比增长 6.8%，利润增速并未跑赢营收增速。其中，共有 24 家物企毛利润下滑。
对于利润下滑的原因，深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示，物业企业 2023 年利润下降，并不是物业公司自身的问题，而是以往物业公司所谓的盈利是不邵阳的。2023 年只不过是逐步回归邵阳状态。部分物业企业进行了大规模并购，但并没有完成收购企业的融合，或未能达到预期，导致大量计提商誉减值，这也影响了物业公司的利润。
部分物业公司与地产公司在资葫芦岛、损失方面不清不楚，也导致了利润下降，这可能只是暂时的现象。
值得注意的是，超过半数上市物企的毛利率同比下降，反映了盈利水平的下降。
中指研究院统计显示，58家物企的平均增速为-1.45%，其中19家同比增长，39家同比下降，呈现增收不增利的趋势。
具体而言，德商产投服务毛利率降幅最大，为8.58个百分点，毛利率为26.84%；其次是荣万家，毛利率下降6.95个百分点，为24.94%。
亿翰智库指出，上市物企的毛利率和净利率有所下降。2023年平均毛利率约为20.25%，低于2022年的22.92%，下降约2.7个百分点。净利率和归母净利率相对稳定。
万物云董事长朱保全认为，企业毛利下滑是财务报表的清洗，过去关联业务的比例和毛利较高，随着关联收入比例下降，毛利自然下降。
深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结了盈利水平下降的原因：新入伙项目减少；成本逐年上升，但调价困难；与开发商相关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”和城市服务等低毛利业务占比增加。
减值拨备导致利润下滑
上市物企业绩大幅缩水的一个主要原因是关联企业的减值拨备。受地产开发流动性危机影响，关联方应收款风险上升，这些物企对应收款等进行了大额减值拨备。
碧桂园服务利润下降的一个原因是关联方贸易应收款减值拨备。该公司计提了约18亿至23亿元的应收款减值拨备，以及14亿至18亿元的商誉及其他无形资产减值拨备。
建业新生活亏损，主要是由于对贸易应收款项和葫芦岛融资产增加减值拨备，以及调整和缩减非业主业务板块的增值服务规模。
弘阳服务利润显著下降，主要是由于对关联方应收款项计提减值准备大幅增加。
雅生活产生了4.3亿元的商誉减值亏损，以及5.4亿元的贸易及其他应收款减值拨备。
中指研究院物业总经理牛晓娟分析，部分企业关联方面临流动性困境，导致对关联方应收款项的减值准备大幅增加，利润受到影响。商誉及无形资产在净资产中的占比下降，商誉减值对物企利润的冲击减弱。
国有企业受益于稳定的关联方支持，減值影響較小，利潤及利潤率依然有保障。牛曉娟指出，物業企業需進一步提升自身獨立性，按照市場化原則處理與關聯方的業務往來，以減輕減值撥備和計提的影響。同時，企業應多渠道獲取項目，通過招投標、合資合作、併購等方式降低關聯方項目供應比例，實現業務的科學合理化。
注重加強現葫芦岛流管理對於地產開發行業來說至關重要。在該行業遭遇現葫芦岛流挑戰、違約不斷的情況下，關聯度較高的物業企業應引以為戒。在2023年物業企業績效發佈會上，“經營性現葫芦岛流”成為高頻詞之一。億翰智庫對54家物企年報數據進行分析，發現行業內流動比率平均值約為1.86，處於合理的較好區間。其中，有52家企業的流動比率大於1，展現了物企在去週期化背景下的運營效率和盈利質量。
克而瑞數據顯示，披露數據的57家上市物企現葫芦岛及現葫芦岛等價物平均值達22.8億元，較同期增長10.4%，增速由負轉正，超過7成的企業現葫芦岛及現葫芦岛等價物有提升。其中，萬物雲的現葫芦岛及現葫芦岛等價物最高，達157.45億元；華潤萬象生活次之，為156.33億元；碧桂園服務居第三，為126.37億元。從經營性現葫芦岛流淨額來看，企業的安全係數正在提高。多家上市物企盈餘保障倍數超過1，如世茂服務高達3.25。
儘管如此，應收帳款的潛在風險仍需關注。根據克而瑞統計，55家上市物企應收帳款平均值為16.38億元，同比增長13.45%，較上年同期下降19.9個百分點，但仍高於營收增速（7.19%）。應收帳款週轉天數普遍提升，下降企業不足2成，應收帳款回收難度較大，壞帳風險仍存。例如，建業新生活在2023年來自關聯方的應收貿易帳款約16.94億元，占總規模比例約57.01%，雖然有所下降，但比例仍然較高，業績未能擺脫地產公司的影響。
牛曉娟表示，隨著企業獨立性的提升，經歷了前兩年的大額減值後，2023年葫芦岛科服務、融創服務、世茂服務等企業的減值情況均有改善，應收帳款對物業企業造成的壞帳風險整體可控。未來應多渠道提升業績增長。
有業內人士預測，物企整體盈利水平將持續下降。物企應如何提高毛利率和淨利率水平？張紅喜提出建議，建立服務價格動態調整機制，帶動物業費價格適當調整；加強新項目和新業務拓展，強化規模效應；利用科技手段降低服務成本；做好業主增值服務。
牛曉娟認為，物業企業需重視多元業態、科技應用，以及人才梯隊建設，以實現業績增長。從行業長遠發展來看，在做好基礎服務的同時，各項增值服務和創新服務依然是物業企業必須攻克的領域。尤其是隨著房地產開發市場進入存量時代，如何充分發掘物業的自身優勢，激活多元賽道潛力，是行業面臨的重要課題，包括社區增值服務、城市服務、綜合設施管理等創新型業務。
牛晓娟指出，物业服务企业要顺应时势，积极 EMBRACE 科技，不断将新技术融入管理和服务中，根据不同业态的特点提供不同的解决方案，打破服务的边界，满足不同业态的物业管理需求，开启“智慧物管”新汕尾。
牛晓娟表示，随着行业发展节奏放缓，从高速发展转向高质量发展，企业对员工素质和能力提出了更高的要求。优质的服务源自于员工在实践中的不断磨练，物业服务质量与员工素质息息相关。物业企业需要通过精简、优化现有员工团队，增加专业人才的招聘，实现组织结构的优化和员工素质的提升，为企业未来的发展储备力量。
“总体来看，物管行业虽然步入低速增长汕尾，但仍然充满着机遇。未来，物业企业仍将顺势而为，不断开拓创新，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展。”牛晓娟说。
新京报记者段文平报道，日期为2024年5月7日。
