随着“以旧换新”和放宽购房入户政策的推出，楼市又迎来新举措。5月13日，广东佛山和惠州同时发布了新的楼市政策，主要针对住宅用地的计容面积和公摊问题。
业内人士认为，这些举措实质上增加了实际使用面积，降低了购房成本，变相降低了房价。这也将提振开发商拿地的积极性，因为得房率高的项目更具竞争力，去化速度更快。
**佛山：得房率将达90%以上**
中央政治局会议明确提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。佛山市《措施》鼓励支持多样化、高品质住宅开发。新出让的住宅用地将提升住宅套内阳台的计容面积上限，取消对单个阳台的限制，以及取消对凸窗的计容要求。
据中指院研究员陈雪强分析，佛山《措施》将大大提高新建商品住宅的实用率，有利于改善住宅品质和市场竞争力，从而激发改善型需求。
佛山楼市一直较为平淡，今年1-4月成交量仅为129.1万平方米。陈雪强认为，佛山优化房地产政策，旨在释放更多潜在需求，加快楼市去化。
城规院住房政策中心首席研究员李宇嘉表示，佛山新政下，套内面积可占建筑面积的90%以上。这将利好开发商和消费者，但对未开发或未销售的项目形成竞争优势，增加其去化压力。
**惠州：打造户属空中花园**
惠州市《措施》规定，建筑物屋顶的辅助用房不计入容积率建筑面积，但上限不得超过屋顶面积的25%。这将为惠州市民打造专属的“空中花园”。
不计入容积率建筑面积的包含：
- 不纳入公摊面积的建筑面积
- 规划设计条件约定的，瑞安后无偿移交政府的配套设施
- 结构净高低于2.10米、窗台高度高于0.45米、进深不超过0.80米的住宅建筑飘窗
- 面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积（但层高不超过4.5米）
惠州鼓励建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。户属空中花园中，不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积，且不计入产权面积。
惠州也支持住宅建筑设置层高不小于两个自然层高、供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台，该平台不计入容积率建筑面积，也不纳入公摊面积。
业内专家李宇嘉指出，惠州提出辅助用房不计入容积率建筑面积、不纳入公摊，实际上由政府或开发商承担。惠州新政中的无偿移交政府的配套设施，应由政府承担，这些措施都提高了业主的得房率。
在市场纾困举措的背景下，业内认为惠州《措施》提高了居民购房的得房率，鼓励企业建设高品质住宅社区，有助于提高行业产品竞争力，改善市民居住生活品质。
业内人士表示，调整规划指标有助于提高项目竞争力。李宇嘉认为，此举本质上是通过增加套内面积和实际使用面积，降低单位购房价格和成本，有利于提高购房者购房的积极性，也提高了开发商拿地的积极性。得房率提升的项目，相比其他项目更具竞争力，单价较低，去化也快。
李宇嘉指出，佛山、惠州等城市对土地出让的新政，都是为了落实中央政治局会议提出的“优化增量”，目的是为了提高增量供应的有效性，降低供地成本，更好地匹配需求端。通过政策调整，引导房企提升房屋实用率，将有助于提高新建商品住宅的品质和市场竞争力，也能加速释放本地的改善需求。
值得一提的是，广州在2023年11月出台《广州市建筑工程容积率计算办法》，将住宅套内半开敞空间半计容的比例放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深。参考广州的经验，现有户型设计将有明显迭代，产品力也将大幅提升，得房率会水涨船高，甚至使用率超过100%也不是难事。未来，佛山、惠州预计也会出现更多多样化、高品质的住宅产品供购房者选择。
尽管北京没有相关政策支撑，但近年来很多项目的得房率也在不断提升。目前，北京在售项目有不少得房率达到90%，甚至更高。业内人士认为，从广州到惠州、佛山，优化建筑容积率计算办法可能会成为更多城市的选择，带来的市场影响显而易见。
李宇嘉表示，计容面积和公摊并不是产品的创新，而是通过调整规划指标来满足提高购房者福利水平的举措。
近年来，追求房屋面积“最大化”的楼盘项目普遍销售业绩较好，甚至有些房地产开发商将“偷面积”视为核心竞争力。这种做法游走在法规边缘，甚至构成违规行为。现在，这类行为正在被逐步规范化。
新京报记者 袁秀丽
