北京市海淀区诞生了新的地王。
7 月 25 日，北京海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H 地块（编号：HD00-0401-0120、0132、0162）展开拍卖。该地块面积 8.56 万平方米，可建设规模 16.29 万平方米，起拍价为 86 亿元。
经过线上和现场多轮竞价，保利和北京建工联合体以 89.01 亿元竞得该地块，溢价率为 3.5%。其中，住宅部分的成交均价约为每平方米 5.96 万元，销售指导价为每平方米 9 万元。
89 亿元的成交价，让该地块一举成为海淀区新的总价地王。值得注意的是，这块地已经是第二次出让。2016 年，该地块第一次出让时，由万科竞得，但后来万科退还了这块地。
2016 年底，海淀永丰 18、19 号地块挂牌交易，并新增了诸多限制条件，包括采用“限房价、竞地价”的方式出让，设定土地上限价格，一旦达到上限，就转为竞报自持商品房面积，自持部分全部作为租赁住房，不得销售。
经过激烈争夺，万科以 109 亿元的价格竞得上述两块地，其中住宅用地由万科 100% 自持租赁。18 号地块成交价为 50 亿元，19 号地块成交价为 59 亿元。
已知 18 号地块已被万科开发为万科翡翠书院，该项目为租赁住宅，只租不售，户型主要为 90 平方米的三居室和 180 平米的叠拼别墅。而 19 号地块正是万科退还的地块，也就是本次重新拍卖的地块。
“全部自持租赁，收益低，资金回笼慢。为了解决资金问题，万科曾提出众筹方案，选择与周边企业参与众筹，帮助这些企业的员工解决住宿问题。”中指研究院企业研究总监刘水表示，后来房地产金融监管收紧，房地产实施严厉调控政策，周边企业参与众筹的积极性受限，这种方式难以落地。由于建设资金量大、收益低、资金回笼慢，风险也较大，地块开发建设难以进行，万科最后不得已折价退还了这块地。
随着该地块再次上市，其出让条件与之前相比已经有所改变。地价达到上限后，不再竞报自持商品房面积，而是改为现场摇号确定竞得人。此次挂牌土地的起始出让价格也大幅提高。
公告显示，该地块此次出让的起拍价为 86 亿元，土地合理上限价格为 103 亿元；而 2016 年，该地块拍卖时的起拍价仅为 44 亿元，土地合理上限价为 59 亿元。
该地块变为纯商品住宅用地重新拍卖后，只有保利+北京建工、中海、海开三家企业参与竞拍。经过几轮举牌，该地块最终由保利+北京建工以 89.01 亿元的总价竞得。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，本次拍卖并未出现激烈争夺，主要是因为该板块今年上半年已有三块地块入市，且周边仍有项目在售，同时地块总价较高。
“当前，仍能积极参与土地拍卖的房企，主要是以资金实力更强的央国企为主。相较于民营房企，央国企更有能力开发投资金额不低的大体量地块，同时为了能够以相对较低的溢价率获取地块，央国企也愿意主动承担一些额外的配套建设。”张凯说。
经过 8 年后，万科竞拍该地块的成交价已从 59 亿元上升至 89 亿元，增加了 30 亿元。
地价大幅提升的主要因素是市场发展。自 2016 年至今，北京的经济水平、人均收入和地块周边的配套设施都在不断提升，导致地块价值随之飙升。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示：“从地理位置来看，该地块周边的生活配套逐渐丰富，加上海淀区优质的教育资源，整体价值自然较高。”
